PF대출 뜻과 은행, 저축은행 연체율 높아지는 이유

최근 PF대출로 인한 은행 및 저축은행의 연체율이 높아지고 은행의 안정성이 문제라는 기사를 많이 볼 수 있습니다. 은행을 파산위기까지 만들 수 있는 PF대출은 무엇인지에 대해 알아보고 은행의 연체율과 무슨 관계가 있는지 알아보려고 합니다.

1. PF대출이란 무엇인가?

  1.1. PF대출의 뜻

  프로젝트파이낸싱의 약자로 사업계획을기초로 대출하는 것을 말합니다. 여기서 말하는 사업계획이란 건물을 신축, 증축 등 미래가치가 상승하는 사업계획을 말합니다. 다시 정리해 본다면 미래가치가 상승하는 사업계획에 대해서 예상되는 가치를 담보로 하여 대출을 하게 됩니다.

  1.2. PF대출과 일반담보대출과의 차이점

  일반담보대출과 프로젝트 파이낸싱의 차이점은 담보물의 가치가 가장 크다고 볼 수 있습니다. 일반적으로 대출을 진행하게 되면 등기에 기재된 정보정보를 기초로 시세 및 담보감정평가를 진행하여 산정된 금액을 기준으로 진행하게 됩니다. 하지만 프로젝트 파이낸싱의 경우 현재 토지의 가는 기존과 같이 평가하지만 사업계획에 의해 증축되거나 신축될 건축물의 가치를 산정하여 대출기준금액으로 한다는 점이 다릅니다.

  1.2.1. 일반적인 대출 사례

  토지 담보가치 1억원, 건물 완공 후 담보가치 3억 원(토지+건물), LTV 80% 인경우 일반적인 대출은 최초 토지의 가치인 1억에 대한 80%인 8천만 원을 대출해 주고 건물을 신축한 뒤 토지와 건물의 가치인 3억 원의 80%인 2억 4천만 원의 대출을 할 수 있습니다.

  1.2.2. PF대출 사례

  위의 1.2.1. 의 가정내용과 동일한 조건이라고 가정할 때 처음 대출을 진행할 때부터 건물이 완공되었을 때 토지와 건물의 예상가치인 3억 원의 80%인 2억 4천만 원이 대출되게 됩니다. 이경우 실제로 제공되는 담보는 1억 원 가치의 토지밖에 없기 때문에 건축과정에서 문제가 생길 경우 토지를 처분하여도 대출금액을 상환하지 못하게 됩니다.

2. PF대출의 위험성

  2.1. 미래가치 산정 방식 기준 차이

  사업계획을 기초로 하여 미래가치를 산정할 때 감정평가법인에 컨설팅보고서를 의뢰하여 평가서를 받게 됩니다. 미래가치를 산정하는 방법에는 위치, 교통, 계획 등 여러 가지가 있지만 컨설팅 보고서의 주요 평가 요인이 인근 유사 물건의 분양가와 분양율을 참고하여 평가하게 됩니다. 이런 방식은 부동산 시장 상승기에는 특별히 문제 될 것이 없지만  과거의 자료를 기초로 하는 만큼 부동산 시장 하락기에서는 건물이 완공되어 실제 분양을 하는 시기에 컨설팅 보고서의 예상 가치보다 많이 낮은 분양시세가 형성될 수 있으며 분양율 또한 저조할 수 있습니다.

  2.2. 준공 완료 후 분양율

  일반적으로 프로젝트 파이낸싱은 일정면적의 토지 위에 상가나 오피스텔 등의 집합건물을 신축하거나 기존의 건물을 증축하여 더 많은 세대수를 만들어낸 후 일반 소비자엑 분양하여 대출금을 상환하고 분양수익을 챙기는 형태입니다. 하지만 건물을 완공하였어도 분양이 되지 않을 경우 수익은 당연히 발생할 수 없으며 대출금도 상환하지 못하게 됩니다. 이런 경우 은행 또는 채권자 측에서 해당건물을 경매 또는 공매 등의 처분 절차를 진행하게 되며 처분기간이 길어지는 만큼 건물은 온전히 사용, 수익을 할 수 없는 상태가 되기 때문에 사전 또는 중도 분양 계약자들은 피해를 입게 됩니다.

  2.3. 공사비 상승 및 기타 제한사항에 의한 공사 중단

  PF대출을 받기 전 설계도면 및 건축허가등은 완료한 상태로 진행되지만 이러한 기초자료를 활용해 공사비를 측정하고 그에 따른 수익률등을 계산하여 상환이 가능한 대출인지 여부를 확인하게 됩니다. 하지만 인플레이션, 원자재 및 인건비 상승 등 공사비가 급격하게 상승하는 상황이 오면 공사비를 예상하여 받은 대출금 총액은 건축을 위한 공사비 총액보다 부족하게 되고 건축주는 분양율 100%를 완료한다고 해도 수익이 없거나 오히려 손실이 발생할 수도 있습니다. 이런 경우 자금 유동성 부족으로 인해서 건축이 중단되는 경유가 종종 발생하며 사태가 더 악화될 경우 공사대금을 받지 못한 하도급 업자들 측에서 유치권을 주장하게 되면 부동산 시장이 회복된다 하더라도 공사재개가 힘들어질 수도 있습니다.

3. 은행 연체율 증가 원인

  3.1. 공사중단 및 채무자 유동성 부족에 따른 연체율증가

  위의 위험성에서 말한 바와 같이 채무자의 유동성이 감소하여 대출금이 공사대금보다 부족해지면 공사가 중단될 수 있으며 그런 경우 채무자 측에서 이자를 납입하지 않기 때문에 연체율이 증가하게 됩니다. 경매나 공매등의 재산 처분절차가 진행된다 하여도 중단된 공사현장의 경우 유치권, 법적지상권 등의 권리관계가 복잡하여 낙찰을 받으려는 참여자가 매우 적기 때문에 재산 처분절차 종결까지 시간이 매우 오래 걸리는 편입니다. 그 기간 동안 은행은 해당대출을 계속하여 연체대출로 분류해야 하며 이러한 대출건이 쌓여나갈수록 연체율도 증가할 수밖에 없습니다.

  3.2. 저축은행등 2 금융기관의 연체율이 더 높은 이유

  3.3.1. PF대출 문제 발생 및 연체 발생 시 대처 방법의 차이

  시중은행인 1 금융권의 경우 대출에 문제가 발생하면 자체적으로 해결하기보다는 유동화 전문회사에 적절한 수준으로 매각하여 자산의 건전성을 도모하게 됩니다. 하지만 저축은행등 2 금융기관의 경우 대출의 문제가 발생하면 자체적으로 처리하는 경우가 많으며 시중은행의 연체대출 중 회수가능성이 높다고 판단되는 경우 오히려 채권을 매입해 오는 경우도 있기 때문에 시중은행보다 저축은행등의 2 금융권이 연체율이 높은 구조를 가지게 됩니다.

  3.3.2. 대출 취급 목적에 따른 시각 차이

  일반적으로 시중은행에서는 보수적이고 안정적인 것을 추구하여 공격적이고 리스크가 큰 PF대출은 잘 취급하지 않고 보증보험 회사등의 일정금액 이상 보증이 되는 대출을 주로 취급하며 2 금융에서는 시중은행보다는 조금 더 공격적인 사업으로 높은 수익률을 추구하고 있기 때문에 프로젝트의 가치를 보고 일정 수준 이상의 안전성을 판단하여 하이리스크 하이리턴의 구조를 보다 추구하는 경향이 있기 때문에 PF대출의 취급 건수나 금액이 많아 그만큼 사고가 발생하는 대출도 많아지면 연체율도 높아지는 구조입니다.