법정지상권 뜻, 성립요건, 존속기간

법정지상권이란 토지와 건물의 소유자가 다른경우에 성립하게 됩니다. 경매 게시판에 법정지상권 성립 여부있음 이라고 표시된 경우 사실관계와 법적해석이 복잡해서 기피하는 경향이 있으나 조금만 더 신경을 쓴다면 좋은 부동산을 좋은가격에 인수할수있는 기회가 될수있습니다.

 

법정지상권의 뜻

법정지상권이란 토지와 건물의 소유자가 다를경우 건물의 소유자에게 토지위를 사용할 권리인 지상권을 법에서 인정해주는것 입니다. 건물은 토지위에 있기 때문에 건물을 사용하기 위해서는 당연히 토지를 사용할수 밖에 없습니다. 대부분은 토지와 건물의 소유자가 같기때문에 문제될일이 없지만 간혹 소유자가 다른경우는 분쟁의 소지가 됩니다.

법정지상권의 성립요건

법정지상권이 성립되기 위해서는 아래의 조건을 모두 충족해야합니다.

1. 저당권 설정 당시 토지와 건물의 소유자가 동일인 이여야 한다.
2. 저당권설정 당시 해당토지 위에 건물이 존재하여야 한다.
3. 경매나 공매 등의 사건으로 인하여 토지와 건물의 소유자가 달라져야 한다.

이와같은 조건을 모두 충족하여야 건물의 소유자에게 법정지상권이 인정되어 그 권리를 행사할 수있게됩니다. 대부분의 토지와 건물은 소유자가 같거나 정당한 합의 또는 계약에 의해서 소유자가 달라질수는 있지만 서로간의 이해관계로 문제가 되진 않습니다. 하지만 위의 조건 처럼 경매나 공매등의 절차로 소유자가 달라지게 되는 경우 서로의 이득을 위하여 분쟁의 소지가 있기때문에 경매나 공매 참여서 법정지상권의 성립여부에 대한 여지가 있다면 좀더 세밀한 분석이 필요할것입니다.

법정지상권의 존속기간

소유주간의 법적분쟁시 건물의 소유자를 보호하기 위한 취지의 법정지상권도 그 권리가 무한하지는 않습니다. 지상권과 유사한 존속기간을 가지고 있습니다. 

• 석조, 석회조, 연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물이나 수목 : 30년
• 위의 구조 외의 건물 : 15년
• 건물 외의 공작물 : 5년

법정지상권에 대한 예시 및 이해

경매나 공매시 법정지상권 성립여부에 대한 여지가 있다고 표시된 경우에도 항상 법정지상권이 성립되는 것이 아닙니다. 법정지상권이 성립하기 위해서는 위에서 언급했던 모든 조건이 충족되야 하며 그 사실관계 여부확인이 불분명하다면 법원에서는 성립여부가 있음으로만 표시하기 때문입니다. 예를들어 저당권설정당시 토지와 건물이 존재하였으나 건물은 멸실예정등 사유로 인하여 건물에는 저당설정을 하지않고 토지에만 저당설정을 한뒤 기존건물을 멸실하고 신축건물을 건축하였고 경매로 인하여 소유권이 달라진경우에는 건물에 대한 법정지상권이 인정되지만 최초 저당 설정시 토지와 건물 모두에 저당을 설정한뒤 건물의 멸실되고 신축건물을 건축하였다면 경매로 소유권이 달라졌다할지라도 기존건물의 저당이 신축건물에 이어진것으로 보아 법정지상권을 인정받을수없습니다. 

법정지상권의 지료 청구

경매등의 사유로 법정지상권이 발생하게 되면 토지와 건물의 소유자는 본인의 정당한 권리를 주장하며 분쟁을 하게 됩니다. 건물의 소유자는 토지이용을 위하여 주장할것이고 토지의 소유자는 건물로 인하여 본인의 토지를 온전히 사용하지 못하는 것에 대하여 주장하게 됩니다. 토지 소유자는 본인의 토지에 대한 사용료 즉 지료를 건물의 소유자에게 청구할수있으며 법원의 일반적인 판단으로는 해당 토지의 감정가를 기준으로 하여 전이나 답과 같은 농지는 약5%, 주택부지 등은 약7~8%, 상업용부지는 약 10%의 지료 청구는 정당하다고 판단하고 있습니다.