유치권 행사 뜻, 성립요건, 효력

유치권 행사한다는 것은 해당 물건이나 부동산을 점유하고 자신의 권리를 주장하는 것입니다. 우리가 길을 가다 보면 공사가 멈춰있는 건물이나 공사장에 "유치권 행사 중"이라는 글씨가 붙어있는 장면을 종종 보게 됩니다. 이러한 장면은 도심 한복판부터 시골의 산중턱까지 장소를 가리지 않고 볼 수 있습니다. 유치권 행사란 무엇이고 성립하기 위해선 어떤 요건이 필요한지 알아보겠습니다.

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유치권 행사란?

유치권의  뜻

유치권이란 어떠한 물건이나 부동산 등에 대해서 발생한 채권의 일종입니다. 예를 들어 핸드폰 수리업자에게 핸드폰 수리를 요청하면 수리업자는 핸드폰을 수리하고 수리비를 청구하고 수리비를 지급하면서 수리가 완료된 핸드폰을 수령하게 됩니다. 이러한 상황에서 핸드폰 수리를 완료하였으나 수리비를 지급하지 않는다면 핸드폰 수리업자에게는 핸드폰 수리비라는 채권 즉 유치권이 발생하게 됩니다.

예시와 같은 경우를 건물로 보게 된다면 공사업자가 공사를 하였으나 공사 대금을 지급받지 못할 경우 공사업자에게는 유치권이라는 채권이 발생하게 됩니다. 유치권은 조금 특이한 점이 있는데 채권이지만 법적담보물권으로서 물권적 성향을 가지게 됩니다. 물권은 채권에 우선하기 때문에 공사업자는 공사 대금을 받을 때까지 유치권을 행사할 수 있고 다른 채권자 보다 먼저 변제받을 수 있는 권리도 가지게 됩니다.

유치권 성립요건

첫 번째, 해당 물건에 대한 채권의 발생

위에서 설명한 것과 같이 유치권은 어떠한 물건 또는 부동산 등에 대해서 수리, 공사 등의 행위로 발생한 채권이기 때문에 기본적으로 비용의 발생 및 청구 행위가 있어야 유치권을 성립할 수 있습니다.

두 번째, 지급 또는 상환기일의 미지급

핸드폰 수리비용이든 공사 대금이든 지급하기로 한 날짜인 수리가 완료된 때, 공사가 완료된 때 또는 공사 진행상황(공정률)에 따라 지급하겠다는 계약 또는 약속이 있을 것이고 해당 날짜에 계약된 금액을 지급한다면 미수채권이나 유치권 등이 발생하지 않겠지만 약속 또는 계약내용을 어기게 되면 미수채권이 발생하면서 유치권이 성립하게 됩니다.

세 번째, 유치권에 대한 배제 또는 포기 서약이 없어야 한다.

예시에서 말했던 핸드폰수리와 같이 상대적으로 소액의 비용이 지불되는 일생활에서는 잘 발생하지 않는 경우입니다. 하지만 건물의 신축이나 증축과 같이 대규모 자금이 필요할 때는 은행에서 대출을 받는 경우가 많습니다. 은행은 대출을 진행하면서 대출금이 정상적으로 건물의 신축 또는 증축에 사용될 것이고 추후 공사가 완료되면 담보가치는 증가하게 되므로 대출금의 회수에 문제가 없다고 판단하게 됩니다. 하지만 채무자가 대출금을 다른 용도로 사용하게 된다면 공사가 정상적으로 완료되지 않을 것이고 은행은 대출금을 원활하게 회수할 수 없는 경우가 예상되기 때문에 안전장치로서 유치권 배제 각서 또는 유치권 포기각서를 건물을 신축  또는 증축하는 시공사에 징구하게 됩니다.  해당 각서의 내용에는 어떤 경우에도 유치권을 주장하지 않겠다는 내용이 들어가기 때문에 공사대금을 받지 못하였다 할지라도 유치권은 성립할 수 없으며 유치권이 아닌 다른 방법으로 공사대금을 회수하여야 합니다.

유치권 행사 방법

사실 유치권을 행사한다는 것 자체가 유치권을 성립시키는 마지막 요건이기도 합니다. 유치권의 마지막 요건을 성립시키기 위해서는 위에서 말한 유치권의 성립요건을 모두 충족하고 해당 물건 또는 부동산을 점유하여야 합니다. 법적으로 유치권자의 미회수 채권을 회수할 때까지 해당 물건 또는 부동산에 대한 점유권을 가지게 됩니다. 우리가 길에서 본 유치권 행사 중, 관계자 외 접근 금지 등의 문구는 "내가 정당한 유치권자로서 이 건물의 점유권을 가지고 있으니 나의 미회수 채권을 회수할 때까지 접근하면 안 된다"라는 내용을 담고 있는 것입니다.

유치권의 효력

첫 번째, 해당물건에 대한 경매 또는 배당이 가능하다.

유치권을 행사는 유치권자는 자신의 미회수 채권을 회수하기 위하여 해당 물건 또는 부동산에 대한 경매 절차를 진행할 수 있습니다. 경매를 직접 진행하지 않더라도 제 3자가 진행한 경매를 통하여 배당이 이루어질 때 배당에 참가하거나 경매의 결과로써 소유권 이전이 완료된 후에 미회수 채권에 대한 유치권을 주장할 수 있습니다.

단, 제 3자 진행 경매의 경우 배당요구의 경우 경매 개시일 전부터 유치권을 주장 및 점유를 입증해야 하며 점유가 지속적이어야 인정받을 수 있습니다. 경매의 결과로써 소유권이전이 완료된 후의 유치권 주장에 관해서는 상황과 내용에 따라 해석 및 판단이 달리 될 수 있으니 주의하셔야 합니다.

두 번째, 과실(열매) 수치권을 가지게 된다.

과실이라는 것은 말 그대로 열매, 곡식 등 작물의 결실을 말합니다. 법적용어로 사용되고 실제로 과수원에 대한 유치권을 행사하는 경우 나무에서 열리는 사과, 배 등을 수취할 수 있게 됩니다. 하지만 유치권은 말 그대로 미회수 채권을 회수하는 것이 목적이기 때문에 그 과실이 금전이라면 바로 수취할 수 있으나 사과, 배와 같은 물건이라면 경매 등의 방법으로 현금화하여 수취할 수 있습니다.

세 번째, 유치물(점유물)에 대한 사용권

점유권을 가지고 있기 때문에 당연한 이야기 일수 있지만 해당 물건 또는 부동산을 사용할 수 있는 권리를 가지게 됩니다. 하지만 해당 물건 또는 부동산의 가치를 떨어트리는 행위는 할 수 없습니다. 유치권은 마치 전당포와 같이 채권을 회수하면 원래의 소유자에게 안전하게 돌려주어야 하는 물건이기 때문입니다. 건물의 경우 점유를 해야 하기 때문에 생활에 필요한 수도, 전기 또는 고장 난 세면대 교체 등을 사용하는 것에는 문제가 되지 않으나 본인의 생활에 맞게 인테리어를 하거나 수도요금의 과다 청구를 위한 악의적 목적의 사용 등은 법으로서 제한됩니다.