빌라왕의 전세 사기 수법 - 깡통전세

최근 빌라왕이라 불리는 전세사기범이 이슈화되며 전세사기의 심각성이 드러나게 되었습니다. 빌라황이 사용한 전세 사기 수법인 깡통전세란 무엇인지 전세 사기 수법을 유형별로 정리해 보았으니 자세히 읽어보시고 전세 계약 시 사기로 인한 피해를 미연에 예방하면 좋을 것 같습니다.

1. 깡통전세란 무엇인가

요즘 가장 문제가 되고있는 전세사기 수법입니다. 일명 빌라왕이 사용한 사기 수법이기도 합니다. 깡통전세란 말 그대로 해당 주택이 깡통처럼 비어있기 때문에 전세 세입자에게 보증금을 반환해 줄 여력이 없다는 뜻입니다. 쉬운 이해를 위해 사례를 들어 보겠습니다.

2. 깡통전세 사기 사례

전세사기범은 사용할수있는 자기 자본이 1억 원 있습니다.  시세 1억 원의 빌라를 구입할 때 해당 빌라에 전세보증금 8천만 원의 전세계약을 하고 잔여금액인 2천만 원을 본인의 돈을 이용하여 구입을 하게 됩니다. 빌라 시세의 20%만을 사용해서 1억 원의 빌라를 소유할 수 있게 되는 것입니다. 전세사기범은 이런 방법으로 시세 1억 원의 빌라를 총 5채 구입했다고 가정해 보겠습니다. 그럼 전세사기범이 실제로 지출한 본인의 돈은 1억 원 정도밖에 안되지만 시세 1억의 빌라 5채를 소유하게 되어 보유자산가치는 5억 원이 됩니다.

3. 깡통전세와 갭투자

위의 사례와 같이 빌라를 구입하는것을 일명 갭투자라고 부릅니다. 구입 시 시세와 전세보증금과의 차이만을 지불하고 추후 전세보증금의 반환 채무를 함께 가져오는 것입니다.

부동산 시장이 활황기일때는 이런 투자법이 나쁜 방법이 아닙니다. 부동산 시장흐름과 함께 해당 주택의 시세도 계속 오르게 되기 때문에 추후 주택을 매매하여 보증금을 반환하거나 또 다른 사람에게 반환 의무를 이전시킬 수 있습니다. 최악의 경우 경매 등의 처분조치가 들어간다고 하더라도 전세계약 시 보다 주택의 가격이 상승되어있고 경매 등의 처분과정에 참여도가 높기 때문에 대항력만 잘 갖추고 있다면 배당금으로 전세금 전부를 반환받을 수도 있습니다.

하지만 지금과 같이 부동산 시장이 침체기에 들어서게 되면 주택의 가격은 하락하게 되고 소유자는 현금의 유동성이 떨어질수 밖에 없습니다. 전세 만기가 도래하여도 전세보증금을 반환할 능력이 없게 되는 것입니다. 해당 주택을 매매하여 반환하고 싶어도 부동산 시장의 참여도가 낮아 수요가 부족하고 매매가 성사된다 하여도 현저히 낮아진 시세로 전세보증금을 온전히 반환하지 못하는 경우도 생기게 됩니다. 상황이 계속 악화되어 경매등의 처분조치가 들어간다고 해도 경매참여자들은 보다 헐값에 사기를 원하여 지속적으로 유찰되고 최종적으로 낙찰이 된다 하여도 전세보증금보다 턱없이 부족한 금액으로 낙찰되기 때문에 전세 세입자는 전세보증금을 온전히 돌려받을 수 없게 됩니다.

4. 깡통전세 사기 수법에 당했을 때 대처법

a. 집주인의 상황을 면밀히 살피자

깡통전세사기 수법에 당했을때 피해를 최소화하기 위해서는 현재 소유자 즉 집주인의 상황을 면밀하게 살펴보아야 합니다. 집주인이 다른 자산이 있거나 현금 유동을 할 방법이 있어 전세 세입자의 보증금을 온전히 돌려줄 수 있다면 사기가 성립하지 않습니다. 그리고 집주인이 현금을 유동할 방법이 없다고 하더라도 해당 주택에 새로운 전세 세입자가 들어오게 되면 그 새로 납입되는 보증금을 반환받을 수 있게 됩니다. 상황이 악화되지 않았을 때는 최대한 집주의 동태를 살피고 새로운 전세 세입자를 구한다고 하면 적극적으로 협조하는 것이 가장 좋은 방법이 될 수 있습니다.

b. 대항력이 잘 갖추어졌는지 확인한다

대항력이라는 것은 내가 해당 주택을 점유하여 온전히 사용, 수익 할 수 있는 권리를 말합니다. 주택의 경우 전입신고, 지속적인 점유 두 가지 조건을 모두 충족해야 온전한 대항력을 갖출 수 있습니다. 소액임대차 최우선 변제권을 위해 확정일자를 받아놓는다면 보증금을 반환받기가 보다 수월하게 됩니다. 확정일자, 전입신고, 지속적인 점유는 전세 계약과 동시에 이루어지는 것이 가장 좋지만 다시 한번 확인하여 미흡한 부분이 있다면 최대한 빠른 시일 내에 보완하여 온전한 대항력을 갖추는 것이 좋습니다.

c. 경매 등의 처분절차 진행 시

위에서 말한 대항력이 온전하게 잘 갖추어져 있다면 경매 등의 처분절차가 진행된다고 해도 크게 걱정하지 않아도 됩니다. 경매로 시세 또는 전세 세입자의 전세보증금보다 낮은 가격에 낙찰되어 전세보증금을 모두 돌려받지 못하는 경우가 생겨도 전세 세입자가 대항력을 상실하는 것이 아니기 때문에 잔여 보증금을 모두 돌려받을 때까지 해당 주택을 점유하여 사용, 수익 할 수 있습니다. 경매 등의 처분절차로 소유자가 바뀌게 되면 낙찰자에게 잔여 보증금에 대하여 반환을 청구할 수 있게 됩니다.

d. 경매 등의 처분절차 진행 시 유의할 점

전세보증금을 모두 돌려받지 못하여 잔여보증금을 돌려받을 때까지 해당 주택을 점유하여 사용, 수익 할 수 있는 경우는 위에서 말했던 온전한 대항력을 갖추고 있을 경우입니다. 많이 대항력에 하자가 있다면 전문 변호사와 상담하여 상황에 맞는 조치를 하는 것이 좋습니다. 그리고 경매등의 처분절차로 소유자가 변경된 경우 낙찰자와 새롭게 전세 계약 등을 하게 되면 이전의 대항력은 상실하고 새로운 계약을 하는 날부터 다시 대항력을 갖추어야 합니다. 낙찰자와 다시 새로운 전세계약을 하더라도 이전의 대항력이 유지되는 것이 아니라는 점을 꼭 유의하여야 합니다.