주택담보대출 진행 방법 주택담보대출은 말 그대로 주택을 담보로 하여 대출을 받는 대출을 말합니다. 은행에서는 주택담보대출에 대한 상담을 접수하였을 때 어떤 진행 과정을 거쳐서 대출을 심사하고 승인하는지 그 방법에 대하서 알아보려고 합니다.
주택담보대출 진행 방법과 상담전 해야 할 일
주택담보 대출 진행 방법
1. 대출 상담 접수
우선 주택담보 대출을 원하는 고객이 은행에 방문하여 대출상담을 진행하게 됩니다. 주택담보 대출을 원하는 상담자는 신규매매, 기존대출 대환, 생활자금 대출 등으로 다양하게 나뉘지만 실제 은행의 업무상 신규매매인지 기존소유 대출에 의한 대출인지 두 가지의 경우를 가장 중요하게 보고 있습니다.
2. 대출금액 산출을 위한 기준금액(시세 및 감정금액) 확인
신규매매의 경우 매매금액을 기준으로 형성된 시세와의 차이가 나는지 확인한 뒤 시세와의 차이가 크지 않다면 매매가를 기준으로 대출가능 금액을 산출하는 경우가 많습니다. 기존 소유 주택을 대출하려고 할 때는 현재 해당 주택의 시세를 확인하여 시세를 기준으로 산출하지만 시세를 확인할 수 없는 경우 자체적인 감정업무 또는 외부감정평가사를 이용하여 감정가를 책정하여 감정가를 기준으로 대출가능 금액을 산출하게 됩니다. 주택유형에 따른 시세 및 담보가치 확인 방법 주택은 크게 단독주택, 다가구 주택, 다세대 주택으로 나뉘게 됩니다. 자세한 분류 방법은 이전글을 참고하여 주시기 바랍니다.
○ 단독주택 및 다가구주택 평가방법
단독주택 및 다가구주택 평가방법 단독주택이나 다가구 주택의 경우 현재 형성된 시세를 바로 확인하기는 어렵습니다. 보수적으로 평가할 때 비슷한 위치, 유형의 표준지 공시지가를 확인하거나 국토부에 신고된 최근 실거래가를 참고하여 기준을 정하게 됩니다. 표준지 공시지가와 국토부에 신고된 실거래가를 확인할 수 있는 사이트로 바로 갈 수 있는 링크는 글 하단에 따로 정리해 놓았으니 참고해 주시기 바랍니다.
○ 다세대주택 평가방법 (아파트, 빌라)
다세대주택 평가 방법 다대 주택의 경우 대표적으로 빌라와 아파트가 있습니다. 빌라의 경우도 최근 형성된 시세를 바로 확인할 방법이 마땅치 않기 때문에 국토부에 신고된 최근 실거래가를 참고하는 경우가 많습니다. 아파트의 경우 KB국민은행에서 제공하는 KB시세를 이용하는 경우가 많습니다. KB시세는 국토부에 신고된 실거래가를 수집하여 일정 수준인 약 50건의 거래를 참고하여 시세를 표시하여 주는 기능을 하기 때문에 국토부 실거래가와 큰 차이는 없으나 최근의 거래내용에 대해서 자동으로 수집하여 보여주기 때문에 직접 시세를 확인하는 것보다 수월합니다. 최근에는 대단지이거나 거래가 활성화되어 있는 빌라나 오피스텔의 시세도 보여주고 있어 간편하게 시세를 확인하기 좋습니다.
3. 정부 규제내용 확인
대출의 기준이 되는 시세 및 매매가격을 확인한 뒤에는 해당 주택에 대한 정부규제사항을 검토하게 됩니다. 최근에는 규제가 많이 완화된 모습을 보이고 있지만 다주택자에 대한 규제는 여전히 엄격하게 적용되고 있습니다. 1세대 1 주택이라면 투기과열지구 등의 제제를 피해 갈 방법이 많이 있지만 다주택자라면 투기지역이 아니더라도 대출을 받을 수 있는 확률이 많이 줄어들게 됩니다. 다주택자의 경우 규제를 피해 갈 수 있는 방법은 생활안정자금을 위한 1년에 1억 이내의 금액을 대출하는 경우, 기존주택을 매매하여 1세대 1 주택이 되는 경우, 전세자금 반환을 목적으로 하는 경우에 한해 대출을 받을 수 있으며 그 외의 경우는 아직은 많이 어려운 것이 사실입니다.
주택에 대하여 정부규제를 하는 목적이 국민의 기본적인 의식주 생활에 밀접한 관련이 있는 주택이 투기대상이 되는 것을 방지할 목적으로 이루어지는 것이기 때문에 다주택자와 신규주택 구입과 관련한 내용이 많습니다. 정부규제사항의 경우 현재 시장의 상황에 맞게 수시로 변경되기 때문에 보도자료를 참고하거나 국토부 홈페이지에서 최근에 발표된 주택시장 안정화 정책 자료를 확인해 보는 것이 좋습니다. 국토부 홈페이지로 바로 가는 링크도 글하단에 정리해 놓았으니 참고해 주시기 바랍니다.
4. LTV, DTI, DSR 확인
LVT, DTI, DSR을 확인하여 채무자가 원하는 금액이 대출이 가능한지 여부를 확인합니다. 위의 과정에서 산출한 담보의 기준이 되는 금액에 LTV를 적용하였을 때 가능한 최대 대출금액 한도가 얼마인지 확인하고 해당 대출금액을 대출하는데 부채비율인 DTI, DSR을 적용하였을 때 대출가능 금액에 따른 소득에 따른 부채상환 비율이 충족하는지 여부에 대해서 확인하게 됩니다. 해당 비율들에 대한 자세한 내용은 이전글을 참고하여 주시기 바랍니다.
- 이전글 - 2023.03.07 - [경제상식/부동산] - LTV(담보인정비율)의 뜻, 계산, 기준, 대출가능 금액 산정 방법
- 이전글 - 2023.03.07 - [경제상식/부동산] - DTI, DSR, RTI의 뜻, 차이점, 계산 방법
5. 대출 내용 및 방법의 결정
위의 내용들을 모두 확인하고 대출이 가능하다면 대출 내용 및 방법을 결정하게 됩니다. 주택담보대출의 경우 주택보증공사의 보증을 받는 경우도 있고 부동산 담보신탁을 활용하여 대출을 하기도 하지만 대부분의 주택은 근저당권 설정을 사용하여 대출하게 됩니다. 근저당권의 경우 대출받으려는 금액의 120%~130%의 금액을 채권최고액으로 설정하게 되는데 대출에 대한 원리금을 상환하지 못할 시 발생하는 이자 및 연체이자와 법적비용을 상환받기 위함입니다. 자세한 내용은 역시 이전글을 참고해 주시기 바랍니다.
대출 자서 및 기표일 확정 대출을 받기로 결정하였다면 필요한 서류들을 제출하고 대출거래약정서를 작성하게 됩니다. 명칭은 각은행마다 약간의 차이가 있을 수는 있지만 내용은 대부분 동일합니다. 이 과정에서 원리금균등대출, 원금균등대출, 만기일시상환 등의 상환방식과 이자율의 변동 주기, 중도상환 수수료에 대해서 결정하게 됩니다. 신규 매매의 경우 매매대금 잔금일자, 전세자금 반환대출의 경우 반환일자, 생활안정자금의 경우 본인의 필요에 의해서 대출금 기표일 즉 실행일을 결정하게 되며 대출 서류를 작성하고 최소 7일(영업일 기준) 이후 원하는 날짜에 실행하게 됩니다.
대출 상담전 해야 할 일
주택담보대출의 경우 DTI, DSR은 산식이 쉬운 편이 아니기 때문에 개인이 확인하기 어려울 수 있지만 현재 부동산 시세 및 정부정책과 그에 따른 LTV정도는 개인이 확인하기에 어려운 부분이 아니기 때문에 대출가능한도를 어느 정도는 확인이 가능합니다. 은행의 경우 대출 담당자 및 대출팀에 따라 보수적으로 보는 곳이 있고 공격적으로 하는 곳이 있기 때문에 아무런 정보 없이 상담을 진행한다면 대출이 가능한 주택도 대출심사 거절을 받을 수 있으며 조금 난해한 주택도 대출심사 승인을 받을 수 있습니다. 본인이 미리 가능여부에 대해 체크해 보고 방문한다면 대출심사 거절 시 그 이유에 대해 확인해 볼 수 있고 그 이유가 정당하지 않다고 생각한다면 민원을 제기하거나 가능한 지점을 찾을 확률이 높아집니다.
- 표준지 공시지가 확인 사이트 : 국토교통부 부동산 공시가격알리미 [바로가기]
- 주택 실거래가 확인 사이트 : 국토교통부 실거래가 공개시스템 [바로가기]
- 주택 규제 확인 사이트 : 국토교통부 홈페이지 [바로가기]
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