주택전세 계약전 꼭 확인해야 할 3가지 , 주택전세자금 대출을 받는 이유, 대출한도 계산방법

주택전세 계약을 하기 전 전세사기를 방지하기 위해 꼭 확인해야 할 사항 3가지와 주택전세자금 대출을 받는 이유 및 대출한도 계산방법을 확인하여 은행에서 대출상담을 받을 때 거절당하지 않고 보다 좋은 조건으로 대출할 수 있는 방법을 이야기해보려고 합니다.

주택전세 계약전 꼭 확인해야 할 사항

주택전세 계약을 하기전 전세사기나 추후 내 보증금을 온전하게 돌려받기 위해서는 꼭 확인해야 할 것들이 몇 가지 있습니다. 

1. 등기부등본 확인

우리가 통상 등기부 등본이라고 부르고 있으며 정식 명칭은 등기사항전부증명서 입니다. 등기소에 직접 방문하지 않아도 인터넷 등기소 홈페이지를 통하여 쉽게 발급하고 확인할 수 있습니다. 등기부등본은 열람용과 발급용 두 가지 열람 방식이 있는데 내용에 대한 차이는 없기 때문에 300원이 저렴한 열람용으로 확인하시는 것이 좋습니다. 등기부등본을 통해서 나와 주택전세 계약을 하고 있는 사람이 실제소유자가 맞는지 확인이 가능하고 해당 주택을 담보로 받고 있는 대출이나 또 다른 권리자는 없는지 등을 확인할 수 있습니다. 등기부등본 열람 방법이나 보는 방법은 이전글을 참고해 주세요.

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2. 건축물대장 확인

등기부등본은 해당 토지 및 건물에 대한 간략한 정보, 소유권, 기타 권리 등을 확인하는 것이라면 건축물대장은 해당 주택의 세부적인 내용을 표시해 주는 장부입니다. 건축물대장에서도 소유권에 대한 내용을 확인할 수 있으나 이런 것은 등기부등본으로 확인 후 한 번 더 보는 정도로만 확인해도 무방합니다. 건축물대장에서 봐야 할 내용은 내가 전세로 들어가려고 하는 주택의 불법여부를 확인해야 합니다. 아파트의 경우는 크게 불법개조 등을 할 일이 없지만 상가주택이나 빌라 등은 불법개조사항이 있는 경우가 많습니다. 난간을 베란다로 개조하는 것이 가장 많은 경우이며 건축물대장상 허가받은 내용은 근린생활시설 즉 상가로 허가받았지만 주택으로 개조하여 전세나 월세계약을 하는 경우가 빈번합니다. 물론 별다른 이슈없이 단순히 거주목적으로 사용하기에는 문제가 없을 수는 있지만 은행에서 주택전세보증금 대출을 받으려고 하는 경우는 거절사유가 될 수 있기 때문에 계약 시 또는 대출 상담 시 꼭 확인해보아야 할 부분입니다.

3. 주택의 내부 확인

주택을 전세로 구하기 위해 집의 내부를 확인하는 건 가장 기본적인 부분이고 대부분 집내부를 확인하고 계약하는것이 일반적입니다. 하지만 이전 세입자가 살고있다는 등 여러가지 이유를 대며 내부를 보여주지 않는 경우고 제법많은 편이고 그런경우 부동산을 믿고 계약하기도 합니다. 하지만 이러한 계약은 굉장히 위험합니다. 물론 부동산에서는 중계의무로 인해 잘못된 계약에 대해 일정부분 책임을 지기는 하지만 계약이 잘못되었다는걸 입증하여 부동산에게 소송을 하거나 청구를 하는 건 모두 계약당사자의 몫입니다. 추후 이런 불미스러운 일들이 발생하지 않도록 예방하는것이 가장 좋은 방법이기 때문에 주택전세 계약을 하기전 내부를 꼭 내눈으로 확인하고 실제로 공실인지 이전 세입자의 물건등이 남겨져 있지 않은지 등을 확인하는건 굉장히 중요한 절차입니다.

주택전세자금 대출을 받는 이유

주택은 사람이 살기 위해 필요한 의식주 중의 하나입니다. 그중 거주할 주택을 가지는 방법은 크게 매매, 임대의 방법이 있으며 임대는 전세와 월세로 나뉩니다. 우리나라 사람들은 집에 대한 소유욕이 강한 편이라 매매를 선호하지만 인기가 많은 만큼 주택이 고가에 매매되고 있어 일반 직장생활을 하며 집을 소유하기는 부담이 되는 일입니다. 외국에서는 주택에 대한 렌트개념이 더 강하기 때문에 월세를 자연스럽게 받아들이지만 우리나라는 문화상 남의 눈치를 보는 것을 싫어하기 때문에 전세라는 조금은 특별한 문화가 자리 잡아있습니다. 주택전세는 일정한 금액을 보증금으로 맡기고 일정한 기간 동안 해당 주택을 내 집처럼 살 수 있는 제도입니다. 여기서 문제가 되는 점은 일정금액을 보증금으로 주택 소유자에게 맡겨야 한다는 것인데 주택의 매매가가 고가이기 때문에 전세보증금의 금액도 적은 편이 아닙니다. 모두 내가 가진 돈을 이용하여 해결하면 좋겠지만 일반 직장인에게는 부당스러운 금액일 수밖에 없습니다. 그래서 주택전세자금을 위해서 은행을 찾아 내가 부족한 금액을 대출을 받게 됩니다. 은행은 보증금 즉 돈을 담보로 돈을 빌려주는 것이기 때문에 다른 담보대출에 비해 부담이 적은 편이기 때문에 다른 담보대출보다는 이율부담이 적고 대출승인 심사가 쉬운 편입니다.

주택전세자금 대출의 대출금액 대출한도 계산방법

은행에서 주택전세자금 대출의 한도를 계산할 때는 기본적으로 해당 주택의 보증금이 기준금액이 됩니다. 대출금을 하는 방식이나 대출상품의 내용에 따라 계산이 조금은 변경될 수 있겠지만 가장 일반적인 방법으로 말해보자면 보증금의 80%에 해당하는 금액이 대출한도가 됩니다. 보증금으로 대출을 하기 위해 설정하는 방법은 보증기금이나 HUG에서 보증서를 발급하여 보증서를 담보로 대출하는 경우가 가장 많으며 전세권을 설정하고 전세권의 근저당권을 담보로 하거나 채권양도양수 계약을 맺어 대출하는 경우도 있습니다. 어떠한 형식으로 대출을 진행해도 대출 한도금액은 앞서 말했던 보증금의 80% 정도가 되지만 해당주택에 선순위 채권이 있는 경우 차감하여 진행될 수도 있습니다. 그리고 해당 주택의 시세보다 보증금이 더 큰 경우 전세보증금의 금액을 기준으로 하지 않고 해당 주택의 대출가능 금액이 한도로 적용될 수 있습니다. 주택의 대출금액을 한도로 적용하는 경우 주택의 시세에서 대출당시 적용되고 있는 LTV를 적용하여 선순위 채권을 제외한 금액이 전세보증금 대출의 한도가 됩니다.