강제경매와 임의경매의 뜻, 진행절차, 공통점, 차이점

강제경매와 임의경매의 진행절차, 공통점, 차이점

채무자가 채무변제를 하지 못하면 채권자는 채권을 회수 하기 위하여 법적조치를 강행하게 됩니다. 일반적으로 동산보다 부동산이 담보가치가 충분하기 때문에 채권 회수 수단으로 많은 금융기관들이 선호하고 활용하게 됩니다. 부동산을 현금화하기 위해서 경매를 이용하여 제3자에게 부동산을 매각하여 채권을 회수하게 됩니다.

부동산 경매는 강제경매와 임의경매 두가지의 방법으로 나뉘어지게 됩니다. 부동산을 경매로 매각하는 것은 동일하지만 그 방법이나 형식에 차이가 존재하게 됩니다. 오늘은 이러한 부동산 강제경매 와 임의경매에 관하여 알아보도록 하겠습니다.

부동산 강제경매 뜻, 진행절차

부동산 강제경매를 하기 위해서는 반드시 집행권원이 필요하게 됩니다. 집행권원이란 국가의 강제력에 의하여 실현될 청구권의 존재와 범위 및 집행력이 표시된 공정증서를 말합니다.

예를 들어보자면 판결문, 지급명령, 이행권고결정, 공증어음, 화해조서, 조정조서 등을 말합니다. 채권자는 이러한 집행권원 정본에 집행문을 부여받아 이를 근거로 관할 법원에 강제경매 신청을 할 수 있습니다. 일반적으로 물권이 아닌 채권만을 가지고 있거나 해당 부동산에 대한 집행권원이 없는 경우 해당부동산 매각을 통한 채권회수를 위하여 강제경매를 이용하게 됩니다.

집행권원으로는 대여금, 채권압류 및 추심명령, 전부명령 등을 사용하는 경우가 대부분이며 이러한 판결문 또는 명령문으로서 해당 부동산에 대한 강제경매가 가능하며 해당물건 낙찰로 인한 배당시 배당에 참여하여 채권을 회수 할 수 있습니다. 부동산 강제경매의 경우 집행권원을 획득 하기 위하여 법원의 결정 또는 명령을 받는데까지의 시간이 필요하기 때문에 부동산 임의경매 보다는 경매 진행이 더딘편 입니다.

부동산 임의경매 뜻, 진행절차

부동산 임의경매는 앞서 말했던 강제경매와는 달리 집행권원이 필요하지 않습니다. 집행권원의 필요, 불필요는 부동산 강제경매와 임의경매의 가장 큰 차이점 중 하나 입니다. 부동산 임의경매를 진행하기 위해서는 해당 부동산에 대한 물권인 저당권 또는 근저당권에 대한 권리가 있어야 합니다.

저당권 또는 근저당권은 물권으로서 담보적 권리의 성향을 가지고 있기 때문에 채권자의 채권이 미회수 또는 위협이 될 시에 법원에 담보권이 있다는 사실만 증명한다면 부동산 임의경매를 통한 담보권 실행이 가능하게 됩니다.

저당권 또는 근저당권의 경우 보통 대출 등의 채권이 발생하는 금전소비대차 계약시 담보권으로서 해당 부동산에 설정하게 되며, 경매를 통한 낙찰시 해당 담보권의 채권최고액을 한도로 배당에 참여하여 배당금을 수령 할 수 있습니다. 부동산 임의경매의 경우 경매개시를 위해서 담보권이 있음을 증명하기만 하면 되기 때문에 부동산 강제경매보다 간편하고 빠르게 경매절차를 진행 할 수 있습니다.

강제경매와 임의경매의 공통점 및 차이점

부동산 강제경매와 부동산 임의경매는 집행권원을 근거로 하고 담보권인 저당권과 근저당권을 근거로 하는 개시 절차 등을 개시 및 진행에 대한 큰 차이를 가지고 있지만  경매의 개시결정이 완료되면 그 부동산에 대한 압류효과를 가지게 되고 처분시 배당에 참여하여 채권을 회수 할 수 있다는 것은 동일합니다.

단, 담보권인 저당권과 근저당권은 물권으로서 일반적으로 채권에 우선하고 물권끼리의 충돌이 발생하면 그 우선순에 따라 권리를 주장하여 배당금을 수령하게 되지만, 집행권원은 대부분 채권을 근거로 경매가 진행되기 때문에 우선순위의 물권이 배당금을 먼저 수령하고 잔여 금액에 대하여 배당을 수령하게 되고 물권이하의 채권끼리 충돌을 하게 되면 그 채권금액을 기준으로 안분하여 수령하게 됩니다.

경매를 진행함에 있어 담보권을 증명하기만 하면 되는 부동산 임의경매는 그 절차나 처리가 비교적 빠르고 간편한편 입니다. 반면에 부동산 강제경매는 집행권원을 얻기위하여 소송을 제기하는 비용과 시간이 투입되기 때문에 상대적으로 경매 개시까지의 시간이 오래걸리게 됩니다.

하지만 부동산 강제경매의 경우 법원의 판결 등을 근거로 경매를 개시하기 때문에 경매 절차상 채권의 부존재 등의 문제가 발생한다고 해도 경매절차가 완결되면 낙찰자가 소유권을 취득하고 이에 대항 할 수 없는 공신력을 가지고 있습니다.

부동산 임의경매의 경우 경매절차가 완결되고 대금납부가 완료된다고 하더라도 경매 진행중 또는 그이전에 담보권이 소멸되었다면 부동산 임의경매의 근거가 되었던 담보권이 없기에 낙찰자의 권리도 소급하여 소멸되는 무효의 효과를 가지게 되어 소유권을 취득 할 수 없게 됩니다.