부동산 신탁 등기의 뜻, 장단점

부동산 신탁 등기는 전세나 월세 계약을 할 때 종종 들어볼 수 있는 단어입니다. 집주인이 신탁을 맡겨서 신탁등기가 되었지만 크게 문제없다거나 더 안전하다는 말을 들으며 계약을 하게 됩니다. 정말 안전한 건지 부동산 신탁등기의 뜻, 장단점을 알아보려고 합니다.

부동산 신탁이란?

신탁은 믿을 신 맡길탁을 사용하여 믿고 맡기겠다는 의미입니다. 주택, 토지 등 부동산 소유자가 신탁사에게 자신의 부동산을 맡기는 행위를 말합니다. 이때 부동산 소유자는 위탁자 즉 맡기는 사람이 되고 신탁회사는 수탁자 즉 받는 사람이 되어 신탁계약을 하게 됩니다. 부동산 신탁의 종류는 다음과 같습니다.

● 부동산 담보 신탁

주택, 토지등 부동산을 담보로 대출을 할 때 부동산 담보 신탁계약을 하게 됩니다. 일반적으로는 해당 부동산에 근저당권 설정을 하여 대출을 하게 되지만 소액임차보증금 또는 대출가능 비율 등의 문제로 부동산 담보 신탁 계약으로 대출을 하는 경우가 있습니다. 이경우 부동산 소유자는 위탁자, 신탁회사는 수탁자, 은행은 우선수익권자(채권자)로서의 의무와 권리를 행사하게 됩니다.

● 부동산 개발 신탁

토지위에 건물을 신축하거나 기존의 건물을 개보수 즉 리모델링을 할 때 해당 사업비를 대출하기 위해 이용하게 됩니다. 사업비란 공사비용 및 기타 부대비용을 말합니다. 이런 종류의 사업을 PF대출(프로젝트 파이낸싱)이라고 합니다. 부동산 개발 신탁을 하는 경우 일정기간의 공사의 진행율과 맞추어 분할 지급하는 방식이 많고 자금의 사용의 투명성을 위하여 신탁사가 공사업자에게 직접 지급하는 자금대리 사무계약을 같이 하는 경우가 많습니다.

● 부동산 처분 신탁

일반적으로 처분의 권리는 소유권자만 가질 수 있는 권리이지만 고가의 부동산 처분 등의 절차진행에 있어 소유자 개인이 직접 진행하기 어려울 경우 신탁회사에 수수료를 지급하고 처분을 맡기는 경우입니다. 그리고 부동산 담보 신탁 또는 부동산 개발 신탁을 할 때 채무자의 상환능력 부족을 예상하거나 개발사업의 중단 시 우선수익권자인 은행이 수월하게 해당 부동산을 처분할 수 있도록 추가적으로 계약하는 경우도 있습니다.

● 부동산 (분양)관리신탁

개인 또는 법인이 소유한 부동산이 많은 경우 해당부동산의 임대, 건물관리 등과 재산세, 공과금 등의 관리를 신탁사에 위탁하는 경우입니다. 건물을 신축하여 분양업무를 신탁사에 위탁하여 진행하는 경우도 있습니다.

부동산신탁의 장단점

장점의 종류

• 재산 처분조치 등을 막을 수 있다. 신탁을 하게 되면 소유권이 신탁회사로 넘어가기 때문에 실제소유자의 다른 사업이나 채권문제로 재산처분조치 등이 발생하였을 때 소유자가 다른 신탁재산은 경매, 압류 등의 재산 처분 조치를 할 수 없습니다.
• 국세 체납에 의한 압류를 막을 수 있다. 처음말한 내용과 같은 맥락으로 소유자가 신탁회사로 이전되기 때문에 채무자가 세금을 체납하였다 할지라도 신탁회사의 소유로 되어있는 신탁재산에는 압류, 가압류 등의 행사를 할 수 없게 됩니다.
• 대출을 받기가 유리하게 됩니다. 위에서 말한 것과 같이 채무자의 다른 사업이나 채권에 영향을 받지 않고 은행이 온전히 채권을 행사할 수 있어 담보물건의 안정성이 커지게 됩니다. 안정성이 커진다는 것은 리스크가 줄어든다는 것과 같기 때문에 대출승인이 조금 더 쉽고 대출금액 산정 시 더 많은 금액을 대출할 수도 있습니다.

단점의 종류

• 재산 처분을 하기가 어려워진다. 소유권이 이전되기 때문에 실제 주인이 처분권한을 온전하게 행사하기가 어려워지게 됩니다. 부동산 매매를 위해서 매수희망자에게 매번 신탁재산이 본인이 소유라는 것을 증명하는 것도 번거로울 수 있으며 매매가 성사되더라도 신탁계약을 말소하여야 하기 때문에 신탁사와 업무일정도 조율해야 하고 필요한 서류와 비용도 많아지게 됩니다.
• 소유자의 의사와 상관없이 재산이 처분될 수 있다. 위의 장점에서 말한 것과 같이 소유자의 다른 재산, 사업 등과 관련하여 발생하는 재산 처분, 압류 등의 행위에는 자유로울 수 있지만 해당 부동산 자체에서 발생하는 재산세 및 공과금 등은 위탁자인 실제소유자가 납부하여야 하며 체납하거나 문제가 생길 시 신탁회사는 해당 부동산을 처분하여 손실을 보전할 수 있는 권리가 생기게 됩니다.
• 전세, 월세 등 임대차 계약 시 신탁회사의 동의가 필요하다. 소유권을 가지고 있지 않기 때문에 실제소유자가 맞다 하더라도 정당한 임대계약을 위해서 현재 소유권자인 신탁회사의 동의서를 매번 받아야 정당하고 적법한 임대차계약이 성사됩니다.