빌라왕 전세사기 사건이 만천하에 공개된 이후 새롭게 기승을 부리고 있는 사기 유형중 부동산 신탁 등기를 이용한 사기수법이 어떤 내용인지 알아보고 예방하기 위한 대처방법에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
신탁등기를 악용한 전세사기 수법
부동산 신탁등기를 하는 이유는 본인의 재산의 관리를 맡기는 경우도 있지만 대부분은 은행의 대출을 받기 위한 방법으로 신탁계약 및 신탁 등기를 하게 됩니다. 신탁등기를 하게 되면 소유자(위탁자), 신탁회사(수탁자), 금융기관(우선수익권자)의 지위를 가지게 됩니다.
부동산 신탁계약에 의한 신탁등기를 하게되면 해당 부동산의 소유권자가 신탁회사로 이전되고 실제 소유자는 위탁자의 지위만을 가지기 때문에 주택의 전세, 월세 계약을 할 때는 소유권자인 신탁회사와 전세, 월세계약을 맺어야 합니다. 하지만 신탁의 종류가 부동산 관리신탁이 아닌 경우 주택의 전세, 월세 계약 시 신탁회사가 직접 계약을 맺지 않고 위탁자인 원소유자와 임차인이 계약을 하여 신탁회사에 동의를 받는 방법을 사용합니다.
원룸, 투룸이나 오피스텔의 경우 전세, 월세 계약이 빈번하여 매번 신탁회사의 동의를 얻는 것이 번거롭다는 이유로 중계부동산 또는 위탁자인 원소유자가 신탁회사는 단지 관리를 맡겼을 뿐이라는 이유를 대며 신탁회사의 동의서를 생략하는 경우가 많습니다. 해당부동산에 문제가 생길경우 소유자인 신탁회사와는 무관한 전세, 월세계약이라는 이유로 임차인은 불법점유자가 됩니다. 은행 등 금융기관은 해당 부동산의 처분을 위하여 임대계약서 동의를 받지 않은 세입자를 불법점유자 명도소송을 진행하게 되면 보증금을 보장받지 못하고 집을 비워줄 수밖에 없는 안타까운 경우가 발생합니다.
신탁등기 부동산 전세사기 예방하는법
신탁회사는 단지 수탁자라는 내용을 악용하여 정당한 동의서를 제공받지 않고 전세, 월세계약을 하여 세입자가 보증금을 돌려받지 못하게 되는 전세사기 수법을 방지하기 위해서는 전세, 월세 계약 전 다음의 내용을 확인해야 합니다.
등기부등본 발급 확인
계약전 해당 주택 또는 부동산의 등기부등본을 확인하여 실제 소유자가 누구인지 확인해야 합니다. 신탁등기가 되어있는 경우 신탁회사로 소유권이 이전되기 전의 소유자가 위탁자일 가능성이 높습니다. 신탁등기된 부동산의 경우 소유자인 신탁회사가 법적 소송 등에 관련되는 위험을 피하기 위해 대출 관련 근저당권이 설정된 경우나 세금체납에 의한 압류등은 거의 없지만 이런 부분도 꼼꼼하게 확인하는 것이 좋습니다.
등기부등본의 경우 누구나 인터넷 또는 스마트폰을 이용하여 쉽게 발급 및 확인이 가능합니다. 등기부등본 보는 방법과 인터넷 발급 방법은 이전글을 통하여 쉽게 이해할 수 있도록 작성해 놓았습니다.
- 2023.04.04 - [경제상식/부동산] - 등기부등본 열람 3분만에 인터넷으로 하는 방법
- 2023.01.02 - [경제상식/부동산] - 등기부 등본(등기사항 전부 증명서) 보는법, 내용 설명
신탁원부 발급 확인
신탁계약에 의해 소유권이 신탁회사로 이전된 경우 등기부등본에는 소유권이 신탁회사로 이전되었다는 내용만 표시되기 때문에 신탁회사의 이름, 주소만을 확인할 수 있습니다. 실제 소유자인 위탁자가 누구인지 대출과 관련이 있다면 어디 은행에서 얼마의 채권을 가지고 있는지 등에 대한 자세한 사항은 나오지 않기 때문에 신탁계약내용이 자세하기 표시되어 있는 신탁원부를 발급받아 실제소유자와 채권금액 등을 확인해야 합니다. 신탁원부는 누구나 열람할 수는 있지만 인터넷으로는 이용할 수 없습니다. 조금 불편하더라도 가까운 등기소나 법원을 방문하여 발급받아야 합니다.
계약당사자 및 실제 소유자확인
부동산 신탁은 주택, 토지 등을 많이 소유하고 있어 관리가 힘들거나 대출을 활용한 레버리지를 극대화시키는 방법으로 사용되기 때문에 실제 소유자는 월세나 전세는 제삼자에게 위임을 하는 경우가 많습니다.
전월세 계약 전 실제 소유자가 또는 정당한 권리를 가지고 있는 대리인인지 여부를 꼭 확인해보아야 하며 본인 확인 절차도 소홀히 해서는 안됩니다. 본인확인 방법으로 부동산 중개인은 자격증, 신분증을 활용하고 실제소유자는 신분증, 등기부등본, 신탁원부를 활용하면 됩니다. 대리인 계약의 경우 위임장의 적법성을 확인하고 위임사항에 맞는 내용인지를 꼭 확인해야 합니다.
전세, 월세 계약 후 신탁회사 동의서 수령
전월세 계약과 동시에 신탁회사에서 동의서를 발급받는것이 가장 좋습니다. 하지만 신탁회사도 본연의 업무와 내부결제 절차가 있기 때문에 사전에 신탁회사에 양해를 구한경우가 아니면 계약과 동시에 동의서를 발급 받는것은 조금 힘들수있습니다. 동의서를 조금 빠르게 발급 받는 방법은 아래와 같습니다.
- 신탁회사의 담당자를 확인하여 신탁등기된 부동산에 대하여 임대차계약 예정이며 동의서 발급에 문제가 없는지 확인하고 담당자 이름, 직통 전화번호, 팩스번호, 메일주소 등을 확인합니다.
- 임대차 계약 동의서 양식을 사전에 준비하여 계약과 동시에 임대차 계약서와 임대차 계약 동의서 양식을 사전에 확인한 신탁회사 담당자에게 전 송한 뒤 전화 또는 메일 등을 활용하여 빠른 협조를 요청합니다. 임대차 계약 동의서의 경우 신탁회사에 따로 양식이 구비되어있지 않고 특별히 정해진 양식도 없기 때문에 계약내용에 대하여 신탁회사가 확인하고 동의하겠다는 의사가 표시되는 내용의 양식을 미리 작성하면 됩니다.
- 우선수익권자가 있을 때는 우선수익자에게 요청하는 것이 더 빠를 수 있습니다. 신탁은 대출을 받기 위한 목적으로 계약하는 경우가 많기 때문에 신탁회사보다는 우선수익권자 즉 은행의 결정권한이 많은 편입니다. 신탁회사는 채권자인 은행의 동의 없이는 임대차계약서에 동의를 해줄 수가 없는 구조이기 때문에 은행이 동의하겠는 의사를 밝히면 신탁회사는 임대차계약에 대한 동의를 안 할 이유가 없습니다.
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