나만의 보금자리인 집을 구하기 위해서 전세나 월세로 임차계약을 하기 전 내 소중한 보증금을 지키기 위하여 꼭 확인해 보아야 할 것들이 있습니다. 내가 계약하는 임차계약이 소액임차인 보증금 우선변제를 받을 수 있는지 확인하고 만일 우선변제 조건에 해당하지 않는 것 같다면 임대인과의 협의로 최대한 보증금에 대한 우선변제를 받을 수 있도록 임차계약을 체결해야 나의 소중한 보증금을 지킬 수 있습니다.
소액임차인 보증금 우선변제권
소액임차인 보증금 우선변제권이란 임차한 주택에 경매절차가 진행되거나 매각이 될 경우 임차인이 자신의 보증금 중 일정 금액을 다른 채권자들보다 먼저 돌려받을 수 있는 권리입니다. 해당 권리는 임차인의 권리를 보호하고 부동산 거래를 활성화하려는 목적으로 주택임대차 보호법 8조와 주택임대차 보호법 시행령 10조, 11조에 명시되어 있습니다.
소액임차인 보증금 우선변제권의 범위 및 금액은 2023년 2월 21일 일부개정되었으며 기존의 금액보다 약 500만 원가량 인상되었습니다. 위의 표에 대한 예를 간단히 들어보자면 서울특별시의 경우 임차보증금 금액이 1억 6천500만 원 이하의 임차인은 일정조건을 충족하게 되면 경매나 매각 시 다른 채권자 보다 우선하여 우선 변제권 금액인 5천500만 원을 일부 변제받을 수 있습니다. 단, 주택가격보다 과도하게 높은 보증금은 다른 채권자를 보호하기 위하여 아래와 같은 제한을 두고 있습니다.
- 임차인의 보증금 중 일정액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액까지만 우선변제권이 있다.
- 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고, 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액에 대한 각 임차인의 보증금 중 일정액의 비율로 그 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금 중 일정액으로 본다.
- 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고 이들이 그 주택에서 가정공동생활을 하는 경우에는 이들을 1명의 임차인으로 보아 이들의 각 보증금을 합산한다.
그리고 기준시점은 담보물권(저당권, 근저당권, 가등기담보권 등) 설정일자 기준으로 판단하기 때문에 임차계약시 선순위 근저당권자가 있다면 설정일을 기준으로 그 당시 소액임차인 보증금 우선변제권 조건을 살펴보아야 합니다.
과밀억제권역
과밀억제권역은 수도권정비계획법에 따라 수도권 정비에 관한 종합적인 계획의 수립과 시행을 위해 과도하게 집중된 인구와 산업을 적정하게 배치하기 위해 지정한 지역들을 말하며 해당 지역들은 아래와 같습니다.
- 서울특별시
- 인천광역시(강화군, 옹진군, 서구 대곡동·불로동·마전동·금곡동·오류동·왕길동·당하동·원당동, 인천경제자유구역 및 남동 국가산업단지는 제외)
- 경기도 중 의정부시, 구리시, 남양주시(호평동, 평내동, 금곡동, 일패동, 이패동, 삼패동, 가운동, 수석동, 지금동, 도농동만 해당), 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시(반월특수지역 제외)
- 2017년 6월 20일 기준이며 수도권 정비계획에 따라 변동이 있을 수 있습니다.
소액임차인 보증금 우선변제권 행사 조건
해당 권리를 행사하기 위해서는 경매개시전 대항력을 갖추어야 합니다. 대항력이란 임차인이 채권자 또는 제3자에게 자신의 임대차관계 및 보증금 반환 채권에 대하여 주장할 수 있는 권리를 말합니다. 만일 임대차 계약 시 선순위 근저당권자가 없고 대항력을 갖춘다면 추후 경매 또는 매각 시 배당금으로 보증금 전액을 우선변제받을 수 있습니다. 하지만 일반적으로 임차계약 당시 선순위 근저당권자인 은행이 있는 경우가 대부분이기 때문에 경매개시 전 반드시 대항력을 갖추어야 보증금의 일부를 은행보다 먼저 변제받을 수 있게 됩니다. 대항력을 갖추기 위해선 다음의 조건이 필요합니다.
- 임차계약에 대한 확정일자
- 주민등록의 전입신고
- 해당 부동산의 실질적 점유
사실 대항력만을 위해서라면 확정일자는 필수조건은 아니지만 소액임차인 보증금 우선변제권을 위해서는 꼭 필요한 절차입니다.
조금은 번거롭게 느껴질 수 있지만 임차계약 당시 계약조건이 해당되는 내용인지 확인하고 임차계약 후 대항력을 갖춘다면 법의 테두리 안에서 나의 보증금을 안전하게 지킬 수 있습니다. 그리고 위에서 언급한 바와 같이 소액임차인 보증금 우선변제권은 선순위 근저당권의 설정일자에 따라 그 내용이 달라지기 때문에 계약당시 등기사항 전부 증명서(등기부등본)를 확인하여 당시 소액임차인 보증금 우선변제의 범위에 대해 확인해야 합니다.
등기부등본 보는 법 및 내용 설명은 이전글을 참고해 주세요.
2023.01.02 - [경제상식/여신] - 등기부 등본(등기사항 전부 증명서) 보는 법, 내용 설명
등기부 등본(등기사항 전부 증명서) 보는법, 내용 설명
등기부 등본(등기사항 전부 증명서)란? 부동산은 이름그대로 움직일수 없고 소유권에 대한 내용을 표면상에 표시 할 수도 없기때문에 그 내용에 대하여 대장을 만들어 기록하는 방식을 사용하
easy-to-economicbybankers.tistory.com
각 연도별 개정사항에 대한 소액임차인 보증금 우선변제 범위 및 금액에 대하여 확인하기 위해서는 아래의 링크를 통해 인터넷등기소로 이동하신 뒤 우측 하단에 있는 소액임차인의 범위 안내를 클릭하시면 확인 가능합니다.
http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp
http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp
www.iros.go.kr
'경제상식 > 부동산' 카테고리의 다른 글
| 사해행위취소 요건, 효과, 제척기간 (0) | 2023.03.28 |
|---|---|
| 상가 소액임차보증금 보호법, 최우선변제금 (0) | 2023.03.24 |
| 오픈상가의 정의 및 경매, 대출시 문제점 (0) | 2023.03.18 |
| 근린생활시설, 오피스텔, 생활형숙박시설 및 주택외 건물의 종류, 분류 (2) | 2023.03.10 |
| 주택의 종류 및 분류 및 건물의 개념 정리 (0) | 2023.03.08 |
댓글