상가 소액임차보증금 보호법, 최우선변제금

상가 임대차 계약 전 반드시 소액임차보증금 보호법과 보증금에 대한 최우선 변제금을 받을 수 있는지에 대해서 살펴본 뒤 임대차 계약을 해야 내 소중한 보증금을 안전하게 지킬 수 있습니다. 만일 소액임차보증금 최우선 변제를 받지 못하는 조건이라면 임대인과 협의를 통해 상가건물 임대차 보호법의 보호를 받을 수 있어야 나의 소중한 자산을 지킬 수 있습니다.

상가 소액임차보증금 보호법, 범위 조건, 예시

정식명칭은 상가건물 임대차 보호법입니다.  국민 경제와 생활발전을 위하여 민법에 대하여 특례 규정으로 적용되기 때문에 잘 활용한다면 예상치 못한 상황(경매 등)에도 나의 소중한 자산인 보증금을 안전하게 지킬 수 있습니다. 

상가_소액임대차_최우선변제_범위_및_금액

• 임차인의 보증금중 일정액이 상가건물의 가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 상가건물의 가액의 2분의 1에 해당하는 금액에 한하여 우선변제권이 있다.
• 하나의 상가건물에 임차인이 2인 이상이고, 그 각 보증금 중 일정액의 합산액이 상가건물의 가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금 중 일정액의 합산액에 대한 각 임차인의 보증금 중 일정액의 비율로 그 상가건물의 가액의 2분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금 중 일정액으로 본다.

위의 그림은 상가 소액임대차 보증금에 대한 해당 범위와 최우선변제 금액에 대한 내용입니다. 서울특별시를 예로 들어 보자면 임대보증금이 6천500만 원 이하인 사람에게 경매 낙찰로 배당금을 지급할 때 다른 채권자를 배제하고 나를 최우선하여 2천200만 원을 먼저 주고 남은 금액으로 채권자들끼리 해결한 뒤에도 돈이 남는다면 내가 못 받은 돈을 주겠다는 내용입니다.

하지만 여기에는 큰 함정이 존재합니다. 대부분의 상가들은 일정금액의 보증금을 주고 매월 월세를 내는 방식의 임대차계약을 체결합니다. 정말 비싼 지역이라면 모르겠지만 일반적으로 상가계약 시 보증금을 6천만 원 이상씩 주는 경우는 많지 않기 때문에 위의 표만 본다면 나는 소액임차인에 해당되니 크게 걱정 안 해도 되겠다고 생각하다간 나중에 큰 피해를 보게 될 수 있습니다. 왜냐하면 법에서는 월세도 보증금의 일부로 계산하도록 하고 있기 때문에 소액임차인에 해당하는지 확인하기 위해서는 월세 보증금으로 환산하여 실질적인 보증금과 합산해 보아야 합니다.

상가 소액임차보증금 우선변제권 범위 계산 예시

예시 1

• 지역 : 서울특별시
• 보증금 : 2,500만 원
• 월세 : 500만 원
• 환산보증금 계산 : 보증금 2,500만 원 + 월세 500만원 × 100 = 7,500만 원 (최우선변제 조건 금액 초과로 불가능)

예시 2

• 지역 : 서울특별시
• 보증금 : 4,000만 원
• 월세 : 80만 원
• 환산보증금 계산 : 보증금 4,000만 원 + 월세 80만 원 × 100 = 4,800만 원 (최우선변제 조건 충족 일부 최우선 변제 가능)

위의 예시로 보는 것과 같이 예시 1의 보증금이 예시 2의 보증금 보다 훨씬 적은 금액이지만 월세 보증금으로 환산한 뒤 보증금과 합치게 되면 예시 2는 법의 테두리 안에서 보증금을 안전하게 지킬 수 있지만 예시 1의 경우는 조건 금액 범위를 초과하기 때문에 보증금의 일부금액에 대해서 보장받지 못하게 됩니다. 환산보증금 공식은 [보증금+월세*100=환산보증금]입니다. 

대항력을 갖추어야 한다.

임대차 계약전 해야 할 일이 소액임차보증금 최우선변제권을 받을 수 있는 조건인지 아닌지 확인해야 하고 임대차 계약을 완한 후에는 대항력을 갖출 수 있도록 그 조건을 충족시켜야 합니다.

상가의 대항력을 갖추기 위해서는 다음과 같은 절차가 필요합니다.

• 건물의 실질적 인도
• 사업자 등록

임대차계약 후 비밀번호 변경이나 키박스 교체등을 통하여 해당 건물이 실질적으로 인도되었음을 표시하고 가능하다면 점유가 이전되었다는 증거 남겨놓는다면 더욱 좋습니다. 사업자등록의 경우 사업자등록만 나오게 된다면 크게 상관없으나 임대차 해당 물건의 주소지를 사업장으로 하여 사업자등록을 한다면 더욱 좋습니다. 소액임차보증금 최우선 변제를 받기 위해선 하나의 작업을 더 해주어야 합니다. 바로 확정일자라는 작업이며 관할지역 세무서에서 가능합니다.

사업자등록의 경우 세법상으로는 3일 이내교부 추가적으로 확인할 사항이 있으면 통지하고 7일까지 연장 그 후에 또 연장 가능 이런 조항이 있지만 일반적인 사업자는 신청하면 5분 안에 발급해서 주게 됩니다. 심지어 간편한 업종의 경우는 인터넷 홈택스를 이용하여 사업자를 등록할 수 있습니다.

위의 표에서 나오는 과밀억제권역이나 대항력에 및 기존 대출 등의 확인에 관해서는 이전글을 참고하여 주시 바랍니다.

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