오픈상가의 정의 및 경매, 대출시 문제점

오픈상가는 구분건물들 사이의 격벽이 제거되어 하나의 건물로 합체된 상가를 말합니다. 우리가 주변에서 흔하게 찾아볼 수 있는 오픈상가는 백화점, 아울렛, 도소매시장 등이 있습니다. 이러한 오픈상가는 이용하기에는 편리하지만 구조상 구분점포의 독립성을 판단하기가 쉽지 않기 때문에 여러 가지 문제를 가지고 있습니다.

오픈상가란 무엇인가?

  오픈상가란 위에서 언급한 바와 같이 하나의 건물 안에 각 부분을 구분 지어 각자 등기하고 각자 소유권을 달리 할 수 있지만 벽체 등으로 구분이 되지 않고 하나의 건물인 것처럼 보이는 형태의 상가를 말합니다. 복합쇼핑몰 등에서 자주 볼 수 있으며, 구분점포 형태로 경계가 되는 벽이나 표식이 없는 경우가 많기 때문에 그 구분이 명확하지 않습니다.

  복합쇼핑몰이나 도소매시장 등이 아닌 일반 상가건물의 경우에도 분양이나 매매당시에는 벽체를 구성하고 각 호수를 명시하여 구분하였으나 입점 점포의 사용, 수익 목적으로 2개 이상 호수의 벽체를 제거하고 하나의 호실처럼 사용하는 경우도 오픈상가라고 부르는 경우도 있습니다.

오픈상가의 경매, 대출 시 문제점

  장점으로는 하나의 큰 건물을 용도에 맞게 나누어 사용하고 있기 때문에 다양한 업종이 입점하여 각 업종의 특징에 맞게 다양한 사람들이 유입을 기대할 수 있기 때문에 다른 업종끼리의 시너지 효과를 기대할 수 있으며, 공유 부분에 관한 관리비를 서로 나누어 납부하기 때문에 관리비에 대한 부담 및 전문업체를 통하여 쾌적한 관리를 받을 수 있습니다.

  하지만 건물 자체의 위치가 시장성이 없는 경우 여러 업종이 있다고 할지라도 사람들의 유입이 없을 수 있으며 그로 인해 많은 업종이 같이 힘들어질 수 있습니다. 그리고 각 구분점포끼리의 경계가 모호하기 때문에 경매등의 법적절차가 진행되기 어려운 문제가 발생할 수 있으며, 이러한 이유로 은행 등의 금융기관에서는 오픈상가에 대한 담보대출을 지양하기 때문에 투자 시 대출을 통한 레버리지 효과를 기대하기 힘들다는 단점이 있습니다.

  대출이 잘 되지 않는 오픈상가의 단점을 보완하기 위해서는 채무자의 채무 불이행 시 법적절차가 원활할 수 있는 상태로 만들어 은행이 안심할 수 있게 해야 합니다. 법적절차인 경매에서 문제가 되는 것은 경계의 구분이 모호하다는 이유이기 때문에 가장 좋은 방법은 각 구분점포의 경계 부분에 벽체를 구성하여 하나의 독립된 공간으로 만들어 주는 것입니다.

  하지만 결국 오픈상가의 장점을 포기하게 되는 행위 이기 때문에 일부의 경우만 가능한 부분입니다. 차선책으로는 다음과 같은 방법을 사용할 수 있습니다.

• 일반 바닥의 자재와 명확히 다른 견고한 자재를 사용하여 구분점포의 경계를 명확하게 한다.
• 눈으로 쉽게 보이는 곳에 명확하게 볼 수 있는 구분 호수를 금속, 돌 등으로 표기한다.
• 각 구분점포의 등기가 각자 되어있어야 하며 도면등으로 구분 가능해야 한다.

이런 방법을 사용하면 완벽하지는 않지만 법원에서 독립성을 인정하는 경우가 많습니다. 그리고 예전에는 조건을 갖추어도 법원에서 받아들여지는 경우가 많지 않았고 독립성을 인정하더라도 그 조건을 굉장히 까다롭게 보았지만 최근에는 오픈상가 형태의 부동산이 늘어나고 그에 대한 매매, 임차 등이 많이 발생하고 있기 때문에 오픈상가의 어느 정도의 구분 독립성을 증명한다면 법원에서도 법적절차 등을 진행함에 있어서 오픈상가의 독립성을 인정해 주는 경우와 판례가 증가하는 추세입니다. 

경매와 관련하여 강제경매와 임의경매에 대한 이전글을 참고하시면 더 좋을 것 같습니다.

2023.02.28 - [경제상식/여신] - 강제경매와 임의경매의 뜻, 진행절차, 공통점, 차이점

강제경매와 임의경매의 뜻, 진행절차, 공통점, 차이점