DTI, DSR, RTI의 뜻, 차이점, 계산 방법

DTI, DSR, RTI의 뜻, 차이점, 계산 방법

대출을 받기 위해서는 담보의 가치도 중요하지만 대출을 받는 채무자의 신용도 및 소득 수준도 매우 중요한 요소로 평가됩니다. 금융기관인 은행은 대출을 하면서 정해진 기간에 일정 금액의 이자를 수취하고 대출의 만기가 되면 원만하게 원금을 회수하는 것을 선호합니다.

물론 담보의 가치가 충분하다면 담보를 처분하여 대출금을 회수할 수 있겠지만 처분 및 회수 과정이 번거롭고 대출 당시보다 시장가치가 하락하거나 해당부동산의 가격에 영향을 줄 수 있는 사회적, 환경적 요인이 발생한 경우 대출금을 모두 회수하게 되지 못하는 리스크가 존재하기 때문에 담보가치와 더불어 채무자의 신용도를 확인하고 정해진 기간에 정해진 원리금을 상환할 수 있는지 소득 수준을 평가하는 과정에 DTI, DSR, RTI와 같은 비율을 산정하게 됩니다.

DTI의 뜻 및 계산 방법

Debt To Income ratio의 약자이며, 총부채상환비율 이라고 합니다. 소득에 따른 부채상환 능력을 평가하는 기준중 하나입니다. 채무자의 월소득이 1,000만 원이라고 하더라도 본인의 생활비, 부동산(주택, 자동차 등)의 유지비 등 생활에 필요한 지출을 하여야 하기 때문에 월소득 1,000만 원 중 부채의 상환 즉 이자를 낼 수 있는 금액이 얼마인지에 대하여 계산하기 위한 비율입니다. 

DTI=(주택담보대출 연간 원리금 상환액+기타 대출 연간 이자 상환액)/연간총소득*100

총부채 상환 비율은 위의 공식과 같이 산출하게 됩니다.

DSR의 뜻 및 계산 방법

Debt Service Ratio의 약자이며, 총부채원리금상환비율이라고 합니다. DSR 역시 소득에 따른 부채상환 능력을 평가하는 기준 중 하나이며, 채무자의 소득 대비 모든 금융부채의 상환능력을 따지기 위한 비율입니다. 채무자의 모든 금융부채에는 자동차할부, 학자금대출 등의 상환 금액도 포함됩니다.

DSR=(주택담보대출 연간 원리금 상환액+기타 모든 대출 연간 원리금 상환액)/연간총소득*100

총부채 원리금 상환 비율은 위의 공식과 같이 산출 하게 됩니다.

RTI의 뜻 및 계산 방법

Rent To Interest 의 약자이며, 임대업이 자상환비율이라고 합니다. RTI는 임대업을 영위하는 사업자의 임대소득에 따른 부채상환 능력을 산출하기 위한 비율입니다. 임대업에 이용되는 부동산을 대출하게 될 때 해당 부동산의 담보가치도 중요하지만 해당 부동산을 통해 발생하는 수익이 매월 발생하는 이자를 부담하는데 문제가 없는지에 대하여 알아보기 위해 사용합니다.

임대업에 이용되는 부동산을 수익성 부동산이라고 부르며 일반적으로 상가 또는 오피스텔 등을 말합니다. 이러한 부동산은 매매 시 시세차익이 발생되기도 하지만 임대업이라는 목적을 가진 사업자 위주로 거래되기 때문에 수요의 부족으로 매각, 처분 시 시장성이 떨어지게 됩니다. 이러한 이유로 해당 부동산에서 발생하는 수익이 대출 이자를 상환하고 사업자에게 충분한 이익을 줄 수 있어야 채무 불이행 등의 사고 발생이 적고 매각 처분 시에도 대출 당시 평가된 가치와 유사한 수준의 금액으로 처분 가능하기 때문에 대출 가능 여부 및 가능 금액 판단에 중요한 지표로 작용하게 됩니다.

RTI=(상가의 가치*임대수익율)/(대출금액*이자율)

산출공식은 위와 같으며, 일반적으로 임대업에 이용되는 해당 부동산에 대해서만 계산하게 됩니다.

DTI, DSR, RTI의 차이점

우선 DTI, DSR의 경우 주택담보대출을 이용함에 있어 사용되는 지표이며, RTI는 임대업 부동산의 대출에 이용되는 지표로 나뉘게 됩니다. DTI, DSR은 주택담보대출의 연간 원리금 상환액과 총소득을 기준으로 하는 것은 같지만 DTI는 기타 대출의 이자상환액만을 기준으로 산출하고 있고, DSR은 기타 모든 대출의 원리금 상환금액을 기준으로 산출한다는 점에서 차이를 보입니다.

위에서 언급한 것과 같이 DSR의 기타 모든 대출이라 함은 신용대출, 자동차할부, 학자금대출, 신용카드 카드론 등 모든 금융서비스에 대한 상환액을 포함하기 때문에 대분분의 경우에 DTI에 비해 상환능력에 대한 낮은 평가를 받게 됩니다.

RTI의 경우 수익성 부동산의 취급 리스크로 인하여 각 금융기관의 내규 등에 따라 적정한 수치를 기준으로 지정하여 이용하고 있으며 보통은 1.2배~1.5배 이상의 수치를 적정하다고 판단합니다. 

DTI는 각 금융기관의 내규 등에 따라 적정한 수치를 기준으로 삼기도 하지만 주택이라는 민감한 담보에 대한 대출기준이기 때문에 정부의 부동산 시장 규제 및 완화 정책 등에 따라 정해지기도 합니다.

 DSR은 평가기준이 포괄적인 만큼 대출가능 금액을 보수적으로 평가되기 때문에 채무자에게 부채상환에 대한 부담을 최소화할 수 있기 때문에 주택시장의 안정화를 위한 정책적 목적으로 이용되는 경우가 많으며 최근 주택에 한정되지 않고 가계부채의 안정화를 위하여 도입되기도 하였습니다.

DTI, DSR, RTI와 관련하여 대출 시 중요한 비율이 되는 LTV(담보인정 비율)에 대하여 작성한 글이 있으니 참고해 주세요.

2023.03.07 - [경제상식/여신] - LTV(담보인정비율)의 뜻, 계산, 기준, 대출가능 금액 산정 방법

LTV(담보인정비율)의 뜻, 계산, 기준, 대출가능 금액 산정 방법