LTV(담보인정비율)의 뜻, 계산, 기준, 대출가능 금액 산정 방법

LTV(담보인정비율)의 뜻, 계산, 기준, 대출가능 금액 산정 방법

LTV는 Loan To Value Ratio의 약자로서 담보인정비율이라고 부릅니다. 부동산을 담보로 제공해서 대출을 받으려 할 때, 금융기관인 은행은 대출 가능 금액을 산출하기 위해서는 담보로 제공되는 부동산의 가치를 측정하여 채무이행이 되지 않을 시 담보권 실행을 통하여 회수할 수 있는 금액을 산출하게 되며 이러한 계산과정 중 해당 담보가치를 어느 정도 인정 할 것인지에 대하여 LTV를 산출하게 됩니다. 담보가치와 담보인정비율은 무슨 차이가 있으며 금액의 산출 과정은 어떻게 되는 것인지에 대하여 알아보겠습니다.

대출가능 금액 산출과정

대출가능 금액 산출 과정

금융기관인 은행에서 대출 상담시 대출가능 금액을 산출하기 위해서는 위의 그림과 같은 과정을 거치게 됩니다.

1.  담보가치 평가
2.  담보인정비율 산정 (LTV)
3.  선순위 금액 확인 및 제외
4.  대출가능 금액 산출

 

1. 담보가치 평가

제공되는 담보의 가치를 평가 방법은 해당 부동산의 종류, 상황, 조건별로 천차만별이지만 일반적으로 감정평가이론에 따른 평가를 하게 됩니다. 금액이 적거나 제공되는 적절한 자료가 충분하다면 금융기관의 직원이 자체적으로 평가하는 경우도 있지만 대부분은 전문가인 감정평가사에게 해당 내용을 의뢰하여 해당 부동산의 가치를 평가하게 됩니다.

일반적으로 감정평가기관에서는 원가법, 거래사례비교법, 수익성환원법 등을 활용하여 해당부동산의 적절한 가치를 평가하게 됩니다. 여기서 주의 할 것은 감정평가금액은 절대적인 금액이 아니며 실제 매매에 활용되는 시가가 아니라는 점입니다. 의사의 진단 및 치료로 모든 병이 항상 100% 완치되는 것이 아니듯 감정평가사의 감정평가금액이 장래에 해당 부동산의 가치 즉 매매, 경매 낙찰 등의 금액을 보장하지는 않습니다. 감정평가사는 감정평가 당시의 시장 상황, 해당 부동산의 위치 및 내용 등을 종합하여 적정수준의 가치를 표시해 주는 것입니다.

2. 담보인정비율(LTV) 기준

위에서 언급한 바와 같이 감정평가사의 감정평가 금액이 장래의 처분금액을 보장해주지 않기 때문에 LTV 즉 담보인정비율을 산정하게 됩니다. 

금융기관인 은행은 대출을 해주고 추후 이자 및 원금을 원만하게 상환받아 수익을 내는것이 목적입니다. 그런데 감정평가로 산정된 금액이 1억 원이라고 1억 원을 대출해 주었는데 추후에 시장가치가 하락하여 소유자(채무자)가 해당부동산을 매매하여도 대출금액에 못 미치거나 경매 등의 사유로 적정 시세에 못 미치는 금액에 처분이 되었을 때 대출금 1억 원을 모두 회수할 수 없는 상황에 빠지게 됩니다.

그래서 비록 감정평가금액은 1억원이 산출되었다 할지라도 추후 시장가치 하락 등의 문제가 발생하여도 충분히 대출금을 모두 상환할 수 있을 것이라고 생각하는 금액을 담보인정 비율로 산정하게 됩니다.

담보인정비율의 기준을 정하려면 여러가지 조건을 고려해 보아야 하지만 가장 큰 영향을 미치는 것은 해당 부동산에 대한 1년~5년 이내의 경매 낙찰률 및 낙찰가율입니다. 금융기관이 채무자에게 대출을 해주었지만 이자, 원금의 연체가 발생하는 경우 해당 부동산에 대한 담보권실행으로 부동산임의경매를 진행하게 되기 때문에 해당 부동산에 경매가 진행된다면 어느 정도의 금액을 회수할 수 있을 것인지에 대하여 과거의 정보 즉 최근의 경매 사례를 기준으로 결정하게 됩니다.

부동산은 크게 건물, 토지로 나뉘게 되며 건물은 상가, 주택으로 상가는 집합상가, 상가주택, 일반상가로, 주택은 단독주택, 다가구 주택, 다세대 주택 으로 나뉘게 됩니다. 토지는 나대지, 임야, 전답 등으로 나뉘게 됩니다. 이러한 분류를 활용하여 담보로 제공되는 부동산과 비슷한 지역, 유형 별로 최근의 낙찰가를 확인하고 가중평균 등 각 금융기관의 내규에  따라 적절한 비율을 산출하게 됩니다.

3. 선순위 금액 확인 및 제외

담보인정비율을 산출하는 것은 임의경매로 처분 될 것을 전제로 두는 것이 가장 일반적인 경우이기 때문에 금융기관인 은행은 경매 처분 후 배당에 참여하여 대출금액을 회수하게 됩니다.  은행 대출 시 설정하게 되는 저당권 또는 근저당권은 물권으로서 일반적으로 채권에 우선하지만 경매 배당의 순서중 근저당권에 우선하는 권리들이 다수 존재합니다. 

최우선적으로 제외되는 것은 해당 경매에 소요된 법적비용이며, 일반적으로 당해세라고 부르는 해당 부동산에 부과된 세금, 법적기일이 빠른 국세 또는 지방세, 임차인의 보호를 위한 소액임차보증금, 해당 저당권에 우선하는 저당권 또는 대항력을 갖춘 전입세대 등이 있으며, 대출당시 우선하는 권리를 최대한 확인하여 대출 가능금액에서 제외하여야 추후 경매 낙찰 및 배당시 손실을 최소화할 수 있습니다.

4. 대출 가능금액 계산 산출

위에서 언급된 1, 2, 3번의 내용을 종합하여 대출 가능금액을 산출 하게 됩니다. 간단하게 공식으로 적어본다면 다음과 같습니다.

담보가치 * 담보인정비율(LTV) - 선순위 금액 = 대출가능 금액

물론 대출을 하기 위해서는 이러한 과정에 더하여 소득이나 신용 등 여러가지 내용을 검토하게 되지만 위의 산출 과정은 제공되는 담보만을 가지고 대출의 가능 여부 및 대출 가능한 금액을 산출하기 위한 과정을 말합니다.