근저당권의 결산기의 정의 및 종류(지정형, 자동확정형, 장래지정형)

근저당권 결산기의 정의 및 종류(지정형, 자동확정형, 장래지정형)

우리가 은행에서 부동산을 담보로 제공하고 대출을 받거나 채무를 지면서 근저당권을 설정하면 꼭 작성되어야 하는 부분이 몇 가지 있습니다. 담보권인 근저당권의 담보책임범위, 책임한도금액, 존속기간입니다.

근저당권의 담보책임범위는 포괄근담보, 한정근담보, 특정근담보라는 세 가지의 책임 범위중 한 가지를 선택하여 설정하게 되며 금융기관 실무에서는 대부분 한정근담보를 사용하고 있으며 자세한 내용은 이전글을 참고해 주세요.

2023.03.01 - [경제상식/여신] - 한정근담보, 포괄근담보, 특정근담보 피담보채무 범위와 종류

한정근담보, 포괄근담보, 특정근담보 피담보채무 범위와 종류

근저당권의 책임한도금액은 채권최고액으로 설정하며 금융기관에서는 대출원금 및 이자의 원활한 횟수가 안 될 경우 미회수 이자금액과 법적철자와 관련된 비용을 포함하여 변제받기 위하여 일반적으로 대출원금의 110%~130%로 설정을 하게 됩니다. 

오늘은 근저당권의 존속기간에 대한 이야기를 해보려고 합니다.

결산기의 정의

근저당권의 존속기간을 정하기 위하여 결산기라는 것을 정하게 됩니다.

근저당권이 효력이 언제까지 미칠 것인가 즉 내가 담보제공을 언제까지 승낙할 것인가를 정하는 것입니다.

이러한 내용을 "결산기"라고 하는데 결산기라는 말의 의미는 내가 대출을 위하여 해당 부동산에 대한 담보제공을 언제까지 승낙할 것이고 그날을 기한으로 피담보채권(변제해야 할 채무 원금)을 확정하여 확정 당시의 금액을 한도로 변제하겠다는 의미입니다.

대출을 받는 시점부터 결산기가 도래하는 날까지 근저당권의 존속기간을 정하는 것입니다.

이러한 "결산기"를 확정하는 유형에는 아래와 같이 세 가지의 유형이 있습니다.

1. 지정형
2. 자동확정형
3. 장래지정형

 

근저당권 결산기 확정의 종류

1. 지정형

담보제공자가 지정한 날짜를 근저당권의 결산기가 도래하는 날로 정하면 그 지정일을 기준으로 근저당거래가 종료되기 때문에 결산기가 확정되는 날을 기준으로 채무를 변제하여야 합니다. 채무변제가 어려울 경우 근저당권의 효력을 되살리거나 재대출을 하는 조치를 취해야 합니다. 결산기가 종료된 근저당권의 효력을 되살리는 것을 유용이라고 하는데 유용을 하기 위해서는 그 당시 해당 부동산에 대한 권리관계를 재확인하여 기존의 근저당권의 권리에 문제가 없을 시 근저당권의 유용을 통하여 효력을 되살릴 수 있습니다. 하지만 기존 근저당권이 효력을 상실하며 후순위의 권리자들이 선순위 권리를 주장할 수 있는 경우 해당 권리자들에게 대하여 동의를 받고 근저당권의 유용을 할 수 있으나 이런 경우 권리자들의 동의를 얻지 못하여 유용이 불가능한 경우가 대부분입니다.

근저당권의 존속기간을 지정형으로 하여 그 기한을 정해놓는 경우 대출을 지속해서 사용하기 원하는 채무자에게도 불편한 일이고 금융기관에서도 불필요한 행정적 요소가 들어가기 때문에 금융기관에서는 잘 사용하고 있지 않은 방법입니다.

2. 자동확정형

근저당권 설정계약일로 부터 3년이 경과되는 날부터 담보제공자는 서면통지에 의해 결산기를 지정 할 수 있으며, 근저당권 설정일로 부터 5년이 경과할때 까지 담보제공자의 별도 의사표시가 없으면 5년이 경과하는 날로 근저당권의 결산기가 자동으로 도래되어 그 효력을 잃게 됩니다. 그로인해 관련된 채무를 모두 변제하거나 근저당권의 효력을 되살리는 근저당권 유용 계약을 해야하는데 위에서 설명한 지정형과 마찬가지로 후순위의 권리자들이 선순위를 주장하는 경우 등 근저당권 유용계약을 하는 것은 채무자와 금융기관 모두에게 불편한 일이기 때문에 이 방법역시 금융기관에서는 거의 사용하고 있지 않습니다.

3. 장래지정형

근저당권 설정계약일로 부터 3년이 경과 되는 날 부터 해당부동산을 담보로 제공한 담보제공자는 금융기관에 서면통지를 이용하여 자신이 원하는 근저당권의 결산기를 지정하면 그 지정일을 기준으로 근저당권의 결산기가 확정되는 방식입니다. 서면통지는 종이로 된 문서의 통지 즉 서류를 직접 전달하거나 우편을 이용한 방법 모두 해당됩니다.

서면통지의 경우 채권자(금융기관)가 통지를 받은 날로부터 14일 이후의 날짜가 지정되어야 하며,  통지일로 부터 날짜가 부족하더라도 도달일로 부터 14일이 되는 날을 결산기로 정하게 됩니다. 이렇듯 도달일이 중요하기 때문에 우체국을 통한 내용증명으로 통지를 한다면 그 내용과 날짜를 모두 확인할 수 있습니다.

하지만 최근 들어 통신기술의 발달로 인하여 우편등의 서면 통지가 아닌 전화 등을 통하여 자신의 의사를 정확하게 전달하는 과정이 있었고 그 과정을 녹취 또는 메시지 등으로 증명할 수 있다면 우편 등을 통한 서면통지와 동일한 효과를 가지게 되며, 직접 금융기관에 방문하여 서류를 제출하거나 구두상으로 의사를 표현할 경우도 인정되고 있습니다.

장래지정형은 서면통지 등을 이용하여 담보제공자가 결산기를 지정하기 전까지는 근저당권의 효력이 지속되어 채무자와 채권자에게 큰 불편함이 없기 때문에 대부분의 금융기관에서는 장래지정형을 많이 사용하고 있습니다.