등기부 등본(등기사항 전부 증명서) 보는법, 내용 설명

등기부 등본(등기사항 전부 증명서)란?

부동산은 이름그대로 움직일수 없고 소유권에 대한 내용을 표면상에 표시 할 수도 없기때문에 그 내용에 대하여 대장을 만들어 기록하는 방식을 사용하고 있습니다. 우리는 흔히 등기부 등본이라고 부르고 있습니다.

정식명칭은 등기사항 전부 증명서 입니다.

소유권이나 저당권 같은 물권은 다른 권리에 우선하는 배타적인 권리를 가지고 있기 때문에 이러한 권리사항에 대하여 외부 즉 타인이 인식 할 수 있도록 공시라는 제도를 사용하고 있습니다.

조금더 쉽게 말해본다면 동산인 연필이나 휴대폰 같은 물건은 내 주머니에 넣고 가지고 다닌다니는 것을 사람들이 보고 소유자가 누구인지 추측 할 수 있으며, 이름표 등을 붙여서 내 소유임을 표시 할 수 도 있습니다.

하지만 부동산은 움직이지 않기 때문에 누가 소유자인지 알리기 위해서 계속 그곳에 서서 내것이라고 말하고 있을 수도 없고 팻말 등을 세워놓아도 진정한 소유자가 세운것인지 신뢰 할 수가 없습니다.

이러한 이유로 공시제도 라는 것을 만들어 누구나 볼 수 있게 하여 그 부동산의 소유자가 누구인지 어떤 물권으로 제한을 받고 있는지 등을 표시하게 되었고 그 공시문서의 이름을 등기사항 전부 증명서 라고 이름 붙였고 일반적으로 등기부 등본 이라고 부르고 있습니다.

부동산 뿐만 아니라 자동차, 선박, 항공기, 건설중기 등도 등록원부를 사용하여 공시제도를 이용하고 있고 공시제도의 유사성 때문에 준부동산 이라고 부르기도 합니다.

등기부 등본(등기사항 전부 증명서)의 내용 요약

등기사항 전부 증명서(등기부등본)는 정보의 형식에 따라 3가지의 부분으로 나누어 표시하고 있습니다.

1. 부동산의 내용(표제부) 2. 소유권의 정보(갑구) 3. 그외 정보(을구)

 

등기부 등본(등기사항 전부 증명서) 보는법

 

 1. 표제부

표제부는 부동산에 대한 기본적인 정보를 표시해주는 부분입니다. 

이 등기사항 전부 증명서는 토지인지 건물인지 알려주며 지번 및 주소를 명시하여 어디에 위치해 있는지를 표시하고 그 면적과 용도에 대한 표시를 해주는 곳 입니다.

위의 그림은 집합건물에 대한 등기사항전부 증명서의 일부분입니다. 1번에 표시된 부분에 본 부동산 유형이 집합건물, 건물, 토지 인지 간략하게 표시합니다. 

2번부분에 표시된것은 본 부동산에 대한 일반적인 정보 즉 주소를 나타내어 어떤 부동산을 지칭하는지 표시해 주고 있습니다.

3번부분에 표시된것이 등기사항전부 증명서의 각 부분의 제목으로 표제부임을 나타내며 위의 샘플 등기사항 증명서의 경우 집합건물의 등기사항 증명서 이기 때문에 건물 1동 전체에 대한 내용이 표시 됩니다. 

집합건물이란 한개의 큰 건물을 일정부분의 면적으로 나누어 벽과 호실 등의 구분을 지어주고 각각의 소유를 달리 할 수 있도록 하는 건물의 종류 입니다.

대표적인 예로 아파트를 들수 있습니다. 아파트는 큰 건물을 각 동으로 표시하고 일정 면적으로 나누어 호수를 지정한 뒤 여러명의 소유자가 각자 소유 할 수 있는 형식입니다. 101동 201호와 101동 202호는 같은 건물내에 있지만 벽으로 구분하고 호수를 지정하여 101동 201호의 소유자는 A, 101동 202호의 소유자는 B 이런식으로 각각 소유 할 수 있도록 되어 있습니다. 

아파트 뿐만 아니라 큰 빌딩안에 모여 각각의 호수를 지정하고 있는 집합상가도 대표적인 집합 건물 입니다.

4번부분은 고유번호로 본 부동산의 일련번호를 나타내 주고 있습니다. 고유번호란 여러 부동산 표기의 중복방지 및 목록화를 위하여 부동산의 주소표기와 더불어 각 부동산에 숫자로된 제 2의 이름이라고 생각하시면 됩니다.

표시번호는 등기된 순서를 나타내며 옆으로 그 표기일자, 주소(도로명 주소) 건축구조 및 면적을 나타내 줍니다.

집합건물의 경우 표제부가 두가지로 나뉘며 5번의 제목처럼 전유부분의 건물의 표시 라고 되어있는곳이 집합건물 해당 부동산에 대한 내용 입니다. 일반적으로 해당부동산의 면적 및 대지권  비율에 대해서 확인 할 수 있습니다.

2. 갑구(소유권의 정보)

갑구는 부동산 권리중 가장 막강한 권리를 가지고 있는 소유권에 관한 내용이 표시됩니다.

소유권은 부동산의 사용, 수익, 처분의 모든 권리를 타인의 침해 없이(배타적 권리) 행사가능한 가장 강한 권리 입니다.

순위번호는 기록의 순서를 표시하며

등기목적에 소유권보존, 소유권이전 등의 포괄적인 내용이 표시되고 옆으로 접수일자 및 등기번호가 표시되며 등기원인에 매매, 상속, 증여 등의 내용이 표시되고 권리자 및 기타사항에 소유자의 이름 및 권리내용에 관한 내용이 표시됩니다.

갑구에는 소유권에 관한 내용이 표시되기 때문에 소유권의 권리를 제한하는 압류,가압류,가처분 등의 내용 또한 갑구에 표시됩니다.

압류, 가압류, 가처분 등은 보전조치라고 부르며 소유권의 처분권리를 제한하게 됩니다.

이러한 보전조치는 채권자가 미회수 채권을 회수하기 위하여 채무자가 소유하고 있는 부동산을 임의로 처분하지 못하도록 제한하고 추후 경매등의 사건으로 부동산이 처분 되면 그 배당으로 채권을 회수 할 수 있는 채권 입니다.

3. 을구(그외 권리에 관한 사항)

을구는 소유권과 관련된 권리를 제외한 다른 권리에 대하여 표시하는 부분 입니다.

일반적으로 채권 즉 대출에 관한 내용을 표시 하고 있으며 이러한 물권에는 저당권 , 근저당권 등이됩니다.

물권은 일반적으로 채권에 우선하여 권리를 주장 할 수 있으며 저당권, 근저당권의 경우 담보적 물권이기 때문에 채권자가 채권의 회수를 위하여 권원이 없이도 경매의 개시 등으로 담보물건을 처분 할 수 있는 권리를 가지고 있습니다.

을구는 저당권과 근저당권 외에 경매에 관한 내용, 용익 물권인 전세권, 지상권, 지역권 등이 표시 됩니다.

 

4. 등기사항 전부 증명서에 표시 되지 않는 내용

위에서 본것과 같이 공시제도에 의하여 등기사항 전부 증명서에 소유권 및 기타 권리에 관한 내용을 표시하여 공시하고 있지만 이러한 공시내용이 항상 공신력을 가지고 있는 것은 아닙니다.

공신이란 간단하게 공시내용을 믿을 수 있는 것을 말하며 등기사항 전부 증명서에 소유자가 A라고 공시된 것을 확인하고 A와 매매계약을 체결하였다 할지라도 A가 C와의 계약 이전에 B라는 사람과 먼저 매매계약을 체결한 후 B가 소유권 이전등기를 하는 사이 C와 이중계약을 체결했을시 등기사항 전부 증명서 만을 신뢰하고 계약한 C는 소유권 이전을 할 수 없는 경우가 발생하며 법에서는 등기사항 전부 증명서를 공신력을 인정하지 않고 있습니다.

이러한 상황은 생각보다 많이 발생하고 있는 내용이기  때문에 부동산 매매계약 등을 할때 등기사항 전부 증명서의 공시내용과 더불어 실질적인 내용을 한번더 확인해 보는 것이 좋습니다. 또한 법정지상권, 유치권 등의 권리도 등기사항 전부 증명서에 표시 되지 않기 때문에 계약시 현장을 직접 방문하여 현황을 확인하여야 합니다.