저당권과 근저당권의 정의, 차이점, 예시

저당권과 근저당권의 정의와 차이점

우리가 은행이나 다른 사람에게서 부동산을 담보로 제공하고 대출을 받을 때 그 근거로서 저당권이나 근저당권을 해당 부동산에 설정하게 됩니다. 저당권이나 근저당권은 접수일을 기준으로 부동산의 공시제도에 의하여 등기사항 전부 증명서(등기부등본)에 기입되게 되며 채권자(은행)는 물권 중 담보권으로서 그 권리를 주장할 수 있게 됩니다.

저당권과 근저당권은 이름이 비슷하고 그 효과도 거의 동일하게 적용되지만 그 권리의 유동성 측면에서 큰 차이를 보이게 됩니다. 오늘은 저당권과 근저당권이 어떤면에서 동일하고 어떤 면에서 차이가 있는지 알아보도록 하겠습니다.

저당권의 정의

 - 저당권은 특정 부동산을 담보로 제공하여 채권자에게 채무를 지고 변제기에 채무를 변제하지 않으면 그 담보물의 담보권을 실행하여 그 대금으로 채권자가 우선 변제 받을수 있는 권리입니다.

근저당권의 정의

 - 근저당권은 계속적인 거래관계로 부터 발생, 증감하는 채권에 대하여 장래의 결산기에 있어 채권최고액가지 담보하는 저당권이다.

결산기에 대한내용은 이전글을 참고해주세요.

2023.03.04 - [경제상식/여신] - 근저당권의 결산기의 정의 및 종류(지정형, 자동확정형, 장래지정형)

근저당권의 결산기의 정의 및 종류(지정형, 자동확정형, 장래지정형)

저당권과 근저당권의 공통점과 차이점

저당권과 근저당권은 공통적으로 소유권의 이전 또는 점유의 이전 없이 특정 부동산을 담보로 제공하고 저당권, 근저당권 설정자(채무자)가 그 부동산을 지속적으로 사용, 수익 할 수 있으며, 변제기(상환 만료일) 도래 시 채무 변제가 되지 않을 경우 부동산 임의경매 등의 담보권 실행을 통하여 채권자가 그 채무를 회수할 수 있는 권리를 가진다는 공통점이 있습니다.

차이점으로는 저당권은 확정된 채권을 담보하여 그 변동성이 인정되지 않지만 근저당권의 경우는 채권최고액 범위 내에서 결산기가 확정되기 전까지 증감 거래가 가능한 차이가 있습니다. 이러한 차이를 부종성이라고 부르며 저당권의 부종성을 완화하여 보다 유동적으로 활용할 수 있도록 만든 것이 근저당권입니다. 근저당권은 피담보채권이 확정됨과 동시에 저당권화 되며 부종성이 살아나게 됩니다.

즉 저당권은 천만 원이면 천만원 일억이 면 일억 확정된 금액이 채권최고액으로 설정되며 채권이 소멸 시 동시에 소멸되는 효과가 있습니다. 또한 저당권이 존속하는 기간 동안 채권의 감소는 가능하지만 채권의 증가가 불가능하여 추가적인 대출금액이 필요할 때는 새로운 저당권을 설정하여 대출을 진행하여야 합니다.

반면 근저당권은 채권최고액이라는 범위를 정해 설정하고 채권이 확정되기 이전에는 채권최고액 범위 내에서 채권의 증감이 모두 가능하며, 채권이 소멸되어도 채권을 확정하지 않았다면 근저당권은 소멸하지 않습니다. 그래서 근저당권이 존속하는 기간 동안 추가적인 대출이 필요하거나 대출금을 모두 상환한 경우에도 새로운 저당권이나 근저당권의 설정 없이 기존의 근저당권을 활용하여 대출을 진행할 수 있습니다.

저당권과 근저당권의 활용에 대한 예시

1,000만 원을 (근)저당 설정하여 1,000만원 대출을 진행한 뒤 원금 300만 원을 상환하고 대출잔액이 700만 원인 상황에 추가로 200만 원을 대출하려고 합니다.

저당권으로 설정하였을 때 1,000만 원을 채권을 확정하였고 원금 300만원을 상환하면서 저당권도 동시에 300만 원이 소멸되는 효과를 가지게 되기때문에 200만원이 더 필요한경우 추가로 저당권을 설정하고 대출또한 추가로 실행해야 합니다.

반면 근저당권을 이용하여 채권최고액 1,000만 원을 설정하여 대출을 실행하였다면, 원금 300만원이 상환되도 채권을 확정하지 않았기 때문에 200만원을 추가대출 하여도 채권최고액인 1,000만원 이내이기 때문에 추가적인 설정 없이 기존의 근저당권을 활용하여 추가 대출이 가능합니다.

결론적으로 근저당권은 저당권과 같은 효과를 가지고 있지만 저당권의 단점인 부종성을 완화하여 저당권에 대한 유동성을 부여하여 저당권의 불필요한 추가, 신규 설정 행위를 줄일 수 있기 때문에 비용적, 시간적인 측면에서 보다 활용도를 높여 이용의 편리를 도모하기 위해 만들어진 권리입니다. 금융기관 등에서도 이러한 이유로 저당권을 사용하는 경우는 극히 일부일 뿐이고 대부분의 금융서비스 업무에 근저당권을 활용하고 있습니다.